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不動産投資で利回りより大切な1つの指標!初心者必見(サラリーマンの副業)

不動産投資の利回り
たいちゃん
たいちゃん
不動産投資をしようとすると、利回りって聞きますよね。

色々な本を読むと、利回り、表面利回り、キャップレート(NOI 利回り)、イールドギャップなどいろいろな投資の指標がでてきて、どれで判断して購入したらいいか迷いますよね。

この記事を読んでいただくと、初心者が不動産投資する際に一番大切にしないといけない指標がわかりますよ。

不動産投資の利回りとは?

不動産投資の利回り1
利回りが10%ほしいとか、5%しかないからこの不動産を購入するのはやめておこうとかよく聞くと思うんです。
この利回りって、そもそも何でしょうか?

一般的に不動産屋さんが話している利回りとは、いわゆる表面利回りのことで、

表面利回り=満室想定家賃÷不動産価格です。

表面利回りはグロス利回り(Gross 利回り)ともいいます。

それに対して、ネット利回り(Net 利回り)があります。

ネット利回り(Net 利回り)=家賃-経費=純収益÷不動産価格です。

ネット利回りは、実質利回り、還元利回り、キャップレート(NOI 利回り)ともいいます。

一般に、不動産屋さんの物件概要書に載っているのは、満室想定の「表面利回り(グロス利回り)」です。

なので、表面利回りがいくら高くても、実際の空室率が高かったり、築古で毎月の補修のための修繕費や、外壁塗装、屋上防水、貯水槽などの大規模修繕が必要な物件は、これらの費用を見込んで購入しないと、思ったより手残りのキャッシュフローが残りません。

不動産投資の指標っていっぱいあるけど、、、

不動産投資の利回り2
投資の指標には利回り以外にもいろいろありますよね。

本を読むと、投資の指標には、表面利回り、グロス利回り、ネット利回り、キャップレート(NOI 利回り)、還元利回り、IRR、割引率、ワック(wacc)、イールドギャップなどいろいろでてきますよね。

これらを全部チェックして、投資家が投資判断しているのでしょうか?

一般の投資家は普通、全部をチェックしていません

というのも、そもそもこんなにいっぱいチェックしてたら、本当にいい不動産を購入するタイミングを逃してしまうんです。

なぜなら、本当にいい不動産は、水面下や表にでてきても、ものすごいスピードで売買されています。

そのスピード感がないといい物件は買えないのです。

じっくり検討して買える物件は、じつは目のこえた投資家に見向きされない、そこそこの物件なんです。

大きな会社の不動産運用事業部などにいて、その不動産に投資するかどうかの判断材料として、上記指標をチェックすることはあるかと思いますが、それはあくまで社内用であって、現実のマーケットではそんなスピード感ではいい不動産は買えません。

ざっくりと投資判断していいものは、先に購入条件をつけて購入申込書(買付書)を差し入れて、それから詳細に検討するぐらいのスピード感が必要なんです。


不動産投資で大切なこととは?

不動産投資の利回り3
利回りとかIRR、割引率、ワックなんていろいろ投資する指標がありますが、個人の投資家が判断する上ではもっと大切なことがあります。

では、もっと大切なことは何でしょうか?

それは、手残りキャッシュフローがちゃんとでるかどうかで判断するんです。

投資でもっとも大切なことは、手残りキャッシュフローです。

そして、物件ごとに手残りキャッシュフローを比較して購入するかどうかを判断するために、必要な指標が手残りキャッシュフロー率です。

その不動産投資物件を銀行から借入して、賃貸運営して、ちゃんと税引後で手残りキャッシュフローがでることが一番大切なんです。

なぜなら、いくら利回りがよくても、ランニングコスト(費用・経費)がかかりすぎたり、借入期間が短かったり、金利が高すぎて、税引後の手残りキャッシュフローがでていないと、赤字を垂れ流していることになります。

その場合、そもそも不動産投資する意味がありません。

不動産投資は、不動産賃貸事業ですので、一般の企業が事業をする際に、赤字を垂れ流して経営していたら、潰れてしまいますよね。

不動産投資の手残りキャッシュフロー

不動産投資の利回り4
手残りキャッシュフローのでる物件とはどんな物件でしょうか?

家賃収入から、賃貸運営経費、銀行への支払い金利、税金(所得税・住民税等)借入元本などを支払い、減価償却費を加算して、手残りキャッシュフローがプラスになる物件です。

詳しくは、不動産投資初心者が不動産投資で失敗しないためのポイントは?をご覧いただけますと嬉しいです。

手残りキャッシュフロー率

不動産投資の利回り5
そして、各物件ごとに手残りキャッシュフローを算出することができるようになれば、手残りキャッシュフローがでる物件かどうかはわかるようになります。

次に、その物件を購入してもいいのかどうかを判断することになります。

手残りキャッシュフローの出し方がわかっただけでは購入していいかわかりません。

なぜなら、例えば1億円の借入して、毎年100万円の手残りのでる物件と、5千万円の借入をして、毎年100万円の手残りのでる物件は、両方とも100万円手残りがでます。

しかし、一方は1億円の借入で、もう一方は、5千万円の借入なので、5千万の借入に対して、100万円残る投資の方がいいですよね。

なので、手残りキャッシュフローに対する不動産価格で比較して、投資するかどうかを判断する必要があります。

これを、手残りキャッシュフロー率と呼ぶとします。

手残りキャッシュフロー率=手残りキャッシュフロー÷不動産価格

そして、この手残りキャッシュフロー率は2%以上が理想で、その不動産を購入するかどうかの一般的な目安となっています。

イールドギャップとは?

不動産投資の利回り6
イールドギャップとは表面利回りと借入金利の差をいいます。この差が一定水準以上ある物件を購入する必要があります。

なぜなら、この差がちゃんとないと、毎月の経費支払いや借入金の返済ができないからです。

例えば、
4戸のアパートを想定します。想定家賃5万円×4戸=20万円×12ヶ月=240万円だったとします。

表面利回り10%

借入金利2%
イールドギャップ10%-2%=8%

経費率30%すると表面利回り10%×30%=3%が経費。

金利2%+経費3%=5%

表面利回り10% – 金利、経費5% = 税引前利益 5%

所得税等の税率を30%とすると、
税引前利益 5% × 税金30% = 税金1.5%

税引前利益 5% – 税金1.5% = 税引後利益3.5%

税引後利益3.5% – 元金 = 手残りキャッシュフローとなります。

家賃が240万円で、表面利回りが10%ですので、
家賃240万円 ÷ 表面利回り10% = 不動産価格2,400万円

借入金額2,400万円、借入金利2%、融資期間30年

元本支払金額 約4.9万円/月 × 12ヶ月 = 58.8万円/年

税引後利益率3.5%
2400万円 × 3.5% = 税引後利益84万円

手残りキャッシュフロー
84-58.8=25.2万円

次に、
表面利回り5%で
上記と同条件とします。

借入金利2%
イールドギャップ5%-2%=3%

5%×経費率30% = 1.5%が経費

5% – 2% -1.5% = 1.5%が税引前利益

所得税等の率を30%とすると、1.5% × 30% = 0.45% ≒ 0.5%

1.5% – 0.5% = 1.0%が税引後利益となります。

家賃5万円 × 4戸と上記と同じ物件で考えますと、

家賃5万円 × 4戸 = 20万円 × 12ヶ月 = 240万円

240万円 ÷ 表面利回り5% = 4,800万円
借入金額4,800万円、借入金利2%、融資期間30年
元本支払金額 約9.8万円/月 × 12ヶ月 = 117万円/年

税引後利益1%
4,800万円 × 1% = 48万円

手残りキャッシュフロー
48 – 117 = △69万円

これだと、元本支払いができません
なので、この場合は、投資してはいけません

イールドギャップの目安としては、
新築で5%以上
築古では8%以上はほしいです。

債務償還年数とは?

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債務償還年数は、銀行が融資を判断する際にみる指標です。

ざっくりいうと、何年で借入金を返済できるのかわかる指標です。

債務償還年数 = 借入金 ÷ (税引後利益+減価償却費)

債務償還年数は20年以内が望ましいと言われています。

まとめ

不動産投資の利回り8
不動産投資は、不動産賃貸事業ですので、利回りだけで判断するのは危険で、ちゃんと収支シミュレーションをして利益がでて、手残りキャッシュフローが黒字で運営できることが大切です。

なので、手残りキャッシュフローを計算して、手残りキャッシュフロー率をみて、投資するかどうかの判断をしてください。

最初のざっくりした段階では、イールドギャップをみれば、収支シミュレーションする必要があるかどうかの目安にもなりますね。

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