不動産の購入

住宅を購入するのは、マンションと戸建てどっちがいいの?

マンションと戸建て
たいちゃん
たいちゃん
住宅を購入しようとした場合、マンションがいいのか?戸建てがいいのか迷いますよね。

その悩みを解決するのが今回の記事です。

この記事を読んでいただくと、生活スタイルにマンションと戸建てのどちらを購入する方があっているのかを解説しています。

マイホームを購入しようとした時、資金の面、立地の選び方、マンションがいいのか?戸建てがいいのか?それぞれの資産価値ってどうなのか?といった点を解説します。

自宅を購入しようとした場合の予算はどのぐらいでしょうか?

マンションと戸建て1
マイホームを考える場合、まず、お金の問題がありますよね。

年収から購入できる価格を算出する方法

年収から銀行の住宅ローンをいくらまで借りれるかある程度、わかります。

年収の7倍程度が上限の目安です。
例えば、年収500万円なら3,500万円程度です。

毎月の支払い金額から購入できる価格を算出する方法

35年ローン、金利1%で融資を組んだ場合

借入金3,000万円なら、毎月約8.5万円の返済
借入金3,500万円なら、毎月約10万円の返済
借入金4,000万円なら、毎月約11万円の返済

年収の7倍程度まで借り入れできますが、毎月の支払い額を考慮して無理のない範囲で借り入れすることが必要です。

そして、戸建ならランニングコストは、固定資産税ぐらいですが、マンションの場合は、借入の返済金額のほかに、管理費、修繕積立金、駐車場代が毎月約3万円程度は余分にかかりますので、その点も考えて検討することが必要です。

※借入予定額から毎月の返済額を計算する方法は、インターネットで「住宅ローン シミュレーション」などと検索すると、計算ソフトをすぐ見つけることができます。

住宅購入の融資面

住宅ローンの紹介は、販売会社、仲介会社が紹介してくれる場合が多いです。

①銀行の種類
銀行には、都銀、地銀、信金、ネット銀行などがあります。

都銀
みずほ銀行、UFJ銀行、三井住友銀行など
全国展開しており、一般的に金利が低いです。

地銀
各県名がついた地元の銀行が多いです。

信金
市ごとに存在する信用金庫

ネット銀行
代表的な銀行は、イオン銀行、住信SBI銀行、楽天銀行など

②金利
金利は都銀・ネット銀行の方が地銀・信金等より低い傾向にあります。

親切な販売会社、仲介会社であれば相談すれば希望する銀行へ融資の相談をしてくれます。
不動産屋さんが付き合いのない金融機関で融資を受けたい場合は、自分で問い合わせして住宅ローンの相談をすることになります。

③変動金利、固定金利
変動金利
一般の銀行で融資を組む際、変動金利にする場合が多いです。
変動金利の方が、固定金利より低くて、最初の数年は据え置きであったりします。

固定金利
借入の全期間、固定の金利です。
ふらっと35が代表的なもので、住宅金融支援機構と民間銀行が提携して提供する最長35年の全期間、固定金利の住宅ローンです。

自宅の立地はどこがいいのか?

マンションと戸建て2
一般的に、通勤、通学、周辺環境、利便施設のうち、どれを優先するかによって、住むところは変わってきます。

通勤

①通勤手段が、電車、バス、地下鉄の場合
最寄り駅、バス停まで当然近い方がいいです

地図やゼンリンでみると、最寄り駅へ近くても、坂道の場合もありますので、現地にいって坂道か平坦地か確認することも必要です。

会社へは毎日通いますので、次の点を気にする必要があります。

通勤時間はどのぐらいか?
乗り換えは必要か?
駅・バス停・地下鉄まで徒歩でどのぐらいかかるか?
雨の日はどのぐらいかかるか?

②車通勤の場合
最寄り駅、バス停までの距離はさほど影響しません。
この場合、敷地内に何台車を停められるかの方が大切になります。
夫婦ともに車を使う場合は、2台は確保したいところです。

通学

①学校区
同じ市区町村内でも進学校への進学率の高い小学校・中学校区がありますので、そのような人気の学校に子供を入れたい場合は、必然的にその学校区の範囲で、住宅を探すことになります。

②小学校までの通学時間
学校区にそれほどこだわらないのであれば、中学校より小学校までの通学時間の短い立地の方が好まれる傾向にあります。

住環境

住環境のよしわるしは、地域全体と隣接周辺環境を確認することが必要です。

①地域全体の特徴
純粋な住宅街か、工場、店舗などが混在するかなど、地域の街並みはどうか?
昔からの地域の評判はどうか?
治安はどうか?
文教地区かどうか?など

②隣接周辺環境
隣地がゴミ屋敷ではないか?
隣地からの越境物はないか?
周辺に嫌悪施設はないか?など

利便施設

利便施設は、スーパー、病院が考えられます。

スーパーの数、スーパーまでの距離はどのぐらいあるのか?
病院の数、病院までの距離はどのぐらいあるのか?

特に高齢になると、スーパーや病院までの距離が近い物件が好まれる傾向にあります。


マンションと戸建ての比較

マンションと戸建て3

マンション

①メリット

駅近物件が多い傾向にあります。
マンションは都心部に建築されているため、スーパー、病院等の利便施設が近い傾向にあります。
管理費、修繕積立金を積み立てているので、30年経っても維持管理状態がよいマンションも多いです。
戸建に比べて、防音、防犯などの面で優れている傾向にあります。
高層階は眺望が優れています。

②デメリット

毎月、管理費、修繕積立金、駐車料金がかかります。
マンションは多くの住民が住んでいるため、住民トラブルがないか購入前に確認が必要です。
管理組合の運営はうまくいっているか不動産会社へ確認することも必要です。
管理組合の運営に参加しないといけない場合がでてきます。
大型ペットは飼えないマンションが多いです。

戸建住宅

①メリット

注文住宅だと、自分の思い通りの住宅を建てることができます。
マンションのように、管理費、修繕積立金といったランニングコストがかかりません。
管理組合などのつきあいをしなくていいです。
庭があれば、ガーデニング、バーベキュー等のレクリエーションができます。
車を数台設置でき、駐車場料金がかかりません。
ペットを飼いやすいです。

②デメリット

駅より遠い物件が多い傾向にあります。
30年以上経つと、建物価格はほとんどありません。
防犯面・眺望が、マンションに比べ劣ります。
周辺環境により日当たりが悪い物件もあります。
中古戸建を購入する際は、シロアリ、雨漏りなどに特に注意が必要です。
数十年ごとに、自分で外壁塗装などの大規模修繕を発注しないといけません。

マンションと戸建ての資産価値

マンションと戸建て4

購入時の資産価値

①マンション
購入時のマンションが、本当にその販売価格ほどの資産価値があるのかどうかを調べることができます。

1、新築マンション
新築マンションであれば、周辺の新築マンションとの比較と、仮に賃貸にだした場合の家賃から想定される価格からそのマンションが高いのかどうか推測することができます。

周辺の新築マンションの売り出し価格は、○ーモ、○ットホームなどで検索することができます。
ただし、新築マンションの価格が右肩上がりであがっている場合は、周辺マンションも高いので本当に、それだけの価値があるのかどうかはわかりづらいです。

それに対して、想定される家賃からみた価格ですと、そのマンションが高すぎないかどうか見当をつけることができます。

例えば、新築時の想定家賃12万円/月、新築マンションが表面利回り5%程度で流通している場合、
12万円×12ヶ月=144万円/年
144万円÷5%=2,880万円
2,880万円が適正な価格です。

これに対して売り出し価格が3,000万円なら144万円÷3,000万円≒表面利回り4.8%で概ね妥当な範囲と考えられますが、4,000万円ですと、144万円÷4,000万円≒表面利回り3.6%で、相場よりだいぶ高いなと見当がつきます。

2、中古マンション
中古マンションであれば、インターネット上でマンションの相場価格を検索できますので、その相場価格と、仮に賃貸にだした場合の家賃から想定される価格からそのマンションが高いのかどうか推測することができます。

マンションの相場価格は、マンション○○、マンション○○○ーなどのネットで検索することができます。
階層、部屋の広さ、ベランダの方位、角部屋や中間部屋等の違いによって、価格は違いますので、それぞれの項目を入力すると、マンション価格が幅ででてくるようになっています。

想定される家賃からみた価格の算出の仕方は先ほどと一緒で、今の中古マンションの相場賃料と表面利回りをインターネットで調べて、賃料÷表面利回り=価格で算出して、売り出し価格と比較をします。

②戸建住宅
新築戸建が、本当にその売り出し価格ほどの資産価値があるのかどうかを調べることができます。

新築戸建の価値は、概ね土地価格+建物価格です。
なので、土地価格=固定資産税路線価×面積×1.4~数倍程度
(地域によって違うので一概にいえませんが、近くの不動産屋さんにヒアリングすると路線価の何倍程度で取引されているか土地値の相場を教えてくれます)

建物価格=建築費×延床面 (建築費は、50~70万円/坪程度)

将来の資産価値

住宅ローンは通常35年で組みますので、35年後の資産価値を比較してみたいと思います。
ここでの資産価値とは、一般的に売却できるであろう価値と考えます。

①マンション
マンションの35年後の資産価値はどのように推測したらいいのでしょうか?
マンションの35年後の価値は、35年後に貸し出せるであろう家賃を利回りで還元して概ね想定することができます。

例えば、
35年後の家賃5万円/月、表面利回り13%、
5万円×12ヶ月=60万円、60万円÷13%≒460万円

②戸建
35年後の戸建住宅の価値は、建物価値はほとんどありませんので、土地の価値程度になります。

35年後の土地の価値は、一概にいうことは非常に難しいので、今の土地値を参考として、インターネットで地価推移グラフや国土交通省の「標準地・基準地検索システム」で近くの標準地、基準地を調べると、数十年前からの変動がわかります。

ただし、例えば、車の乗り入れができない細い道や階段に面して建築された戸建住宅など、道路付きの悪い物件は、35年後の価値は建物の価値はなしで、土地の価値もほとんどありませんので、場合によっては100万円、200万円程度になってしまいます。

その他では、間口が2m程度の旗竿地(袋地)の土地も、価値は低いので周辺相場の半値程度だと考えていた方がいいです。

③35年後の比較
一般的には、戸建住宅より、マンションの方が資産価値は残る傾向にあります。
なぜなら、マンションの方が戸建住宅より、駅近の物件が多いこと、管理費・修繕積立金により定期的にメンテナンスできていることが多いからです。

まとめ

マンションと戸建て5
資産価値だけみれば、マンションの方が将来、資産価値が残る可能性は高いです。

しかし、マイホームは生活する空間ですので、どのようなライフスタイルを選ぶのかによってもマンションがいいのか、戸建住宅がいいのかも変わってきます。

将来の資産価値以上に、こだわった注文住宅を造りたかったり、庭でバーベキュー、ガーデニングをしたり、思いっきりペットを飼って、子供との思い出を作りたいという方もいると思います。

なので、まずはどのようなライフスタイルを家族が優先するのかを決めて、その上で資産価値が減りづらい物件を購入することが大切なんだと思います。

また、生活スタイルは時間とともにも変わってきます。
子供が社会人になるまでは広い家が必要かもしれませんが、子供が巣立ってからはそんなに広い家は必要でないかもしれません。

そうだとすると、例えば、子供が小さい時は多少郊外でも戸建住宅でのびのび育てて、子供が社会人になる約20年後にその戸建てを売却して、都心部のマンションを購入されるのもいいかもしれません。

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