不動産の購入

戸建の土地を買う時は注意!建築できない・再建築不可な土地【3選】

ねこくん
ねこくん
最近、戸建投資が流行っているよね。
注意することってあるの?
たいちゃん
たいちゃん
戸建投資は戸建てを買って、賃貸して賃料を稼ぐよね。

そうすると、安い戸建ての方が当然、利回りはいいよね。

なので、みんな安い戸建てを買いたいんだけど、安い戸建ては将来建て替えができない場合があるんだ。

ねこくん
ねこくん
えっ?

今、戸建住宅が建っていたのに、将来建て替えができない土地なんてあるの?

たいちゃん
たいちゃん
そう、あるんだよ。

既存住宅が建築された当初はなかった法律が、長い年月の中で新しい法律ができて、建物が再築できない土地になってる場合があるんだ。

なのでそういった戸建住宅は、将来建て替えができないので、安く売られている場合があるから注意が必要なんだ。

今回の悩み

・戸建住宅を買う際に注意すること

・土地を買う際に注意すること

この記事を読んでわかること

・将来、建て替えができない場合がある3つのケース

将来建て替えができないということは、将来戸建を売却する際に取り壊してしまうと、駐車場や資材置き場などしか利用できなくなるため、売りたくても売れない場合があります。

なので、買う前に建て替えができる土地であるかどうかは非常に重要です。

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市街化調整区域の土地を買う時に注意

市街化調整区域
ねこくん
ねこくん
市街化調整区域ってなに?
たいちゃん
たいちゃん
市街化調整区域は市街化を抑制している地域だよ。

つまり、好き勝手に建物を建築できない地域だよ。

市街化調整区域

都市計画法で、都市計画区域は市街化区域と市街化調整区域に分かれています。

市街化区域は市街化を形成している区域で、

市街化調整区域は市街化を抑制する区域です。

そのため、市街化区域は、道路、下水道、上水道等のインフラ関係が整備され、都市が積極的に形成されいく地域に対して、

市街化調整区域では市街化を抑制して、自然環境を守る地域です。

なので、市街化調整区域内は原則、新たに建物を建築できません

建築不可

一定の要件を満たさないと建築することができないのです。

ねこくん
ねこくん
市街化調整区域は自由に建物を建てられないんだね。
たいちゃん
たいちゃん
そうだよ。

だから、安いからといって、市街化調整区域の更地を買っても、家を建てれないよ。

また、現在建物が建っていて、取り壊して再建築する際も、
自由に建築できるわけではありません

一定の制限があります。
同種同規模の建て替えで、市役所の許可をもらえれば、建築できます

なので、戸建住宅を買って、同規模の戸建住宅は再築できるけど、それよりも大きな戸建てを再築しようとするときに制限がかかります。

たいちゃん
たいちゃん
次の場合、市街化調整区域で再建築できないよ。

再建築できないケース

・平家を買って、2階建に再築しようとする場合

・敷地が非常に広くて小さな戸建てが建っているときに、
将来建て替えて大きな家を建てようとする場合

・戸建住宅を取り壊して、宿舎を造ろうとする場合

たいちゃん
たいちゃん
従前の住宅と同種・同規模の建物しか建築できないよ

ただし、市街化調整区域であっても、地区計画によって指定されている地域では地区計画の内容に合致する建物であれば再建築できます。

なお、住宅以外であれば建築できる建物はあります。

市街化調整区域で建築できる建物は以下のとおりです。

■手続きは必要ですが、次の場合、都市計画法の許可はいらないもの

都市計画法第43条第1項本文、各号により、許可不要とされているものは以下のとおりです。※許可不要でも、事前協議や届け出が必要となる場合がありますので、必ず宅地課へご相談ください。

内容
本文 農業、林業若しくは漁業の用に供する建築物(例:農業用倉庫、畜舎等)又はこれらの業を営む者の住宅(都市計画法第29条第1項第2号)
本文 駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他政令で定める公益上必要な建築物(都市計画法第29条第1項第3号)
1 都市計画事業の施行として行う建築物等
2 非常災害のため必要な応急措置として行う建築物等
3 仮設建築物(建築基準法第85条に規定する仮設建築物とする。)
4 法第29条第1項第4号から第9号までに掲げる開発行為が行われた区域又は住宅地造成事業に関する法律(昭和39年法律第160号。なお、現在は廃止されている。)第4条の認可を受けた区域(旧事業法団地)での建築物等
5 通常の管理行為、軽易な行為

出典:札幌市都市局市街地整備部宅地課

■都市計画法の許可が得られれば建築できるもの

都市計画法第34条により、例外的に建築が認められるものは以下のとおりです。
なお、許可基準は札幌市開発許可等審査基準(第7章「法第34条関係」)で定めていますが、詳細については、宅地課へお問い合わせください。

内容
1 主として周辺居住者の利用に供する公益上必要な建築物又は日常生活に必要な物品の販売・加工・修理等の業務用の店舗、事業場等
2 市街化調整区域内の鉱物・観光等の資源の有効利用上必要な建築物
4 農林漁業用施設(許可不要のもの以外のもの)、市街化調整区域で生産される農林水産物の処理・貯蔵・加工用建築物
6 都道府県が国又は独立行政法人中小企業基盤整備機構と一体となって助成する中小企業者の行う他の事業者との連携若しくは事業の共同化又は中小企業の集積の活性化に寄与する事業用建築物
7 市街化調整区域内に現存する工場の事業に密接に関連する事業で、事業活動の効率化のため市街化調整区域に必要な建築物
8 火薬類の貯蔵・処理用の火薬庫、火薬類の製造所
9 円滑な道路交通の確保のため適切な位置に設けられる給油所等
10 地区計画区域内における、当該地区計画に適合している建築物
13 市街化調整区域編入の際の土地所有者等が編入時から5年以内に行う自己用の建築物等
14 前各号に掲げるもののほか、開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認めるもの

出典:札幌市都市局市街地整備部宅地課

崖条例にかかる土地を買う時に注意

崖条例
たいちゃん
たいちゃん
崖にも注意が必要だよ。
ねこくん
ねこくん
どういうこと?
たいちゃん
たいちゃん
高い崖の近くには、建物を建築できないんだよ。
がけ条例

各県には崖条例と言われる条例があります。

内容は、がけがある一定の高さを超えた場合、そのがけの高さ×何倍の範囲は、がけの下、がけの上ともに建物の建築ができません

例外的に、その崖について、堅固な地盤又は特殊な構造方法によるもので安全上支障がないとして知事が定める場合は建築できます。

簡単に言えば、その崖、擁壁の新設した際に、その擁壁について建築確認を受けて建築されていれば、安全上支障がないものと認められて建築できる可能性が高いです。

ねこくん
ねこくん
崖を作った時に、建築確認をうけていなければ?
たいちゃん
たいちゃん
建築確認をうけていないと、、、

建築確認等がない場合は、現在がけ付近まで建物が建築されていても、今後建て替えの際は、がけから離して建物を建築しないといけません

なので、敷地が狭い場合は建物を建築できるスペースがなくなってしまう場合もあります

例えば、
愛知県では以下の通りで、がけの高さが2mを超える場合は、崖の高さ×2倍の範囲は建築できない可能性がでてきます。

建築物の敷地が、高さ2mを超えるがけに接し、又は近接する場合は、がけの上にあってはがけの下端から、がけの下にあってはがけの上端から、建築物との間にそのがけの高さの2倍以上の水平距離を保たなければならない
ただし、堅固な地盤又は特殊な構造方法によるもので安全上支障がないものとして知事が定める場合に該当するときは、この限りでない。

出典:愛知県建築基準条例第8条

これは県によって違います。
例えば、

崖の高さ 建築できない範囲
愛知県 2m がけの高さ×2倍
広島県 5m がけの高さ×1.7倍
福岡県 3m がけの高さ×2倍

なので、高低差のある土地を買う場合は、各県の崖条例を確認する必要があります。

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細い道路に面している土地を買う時に注意【再建築できない場合あり】

細い道路
たいちゃん
たいちゃん
道路はめちゃくちゃ大切だよ

細い道路に面している土地を買う場合は特に注意してね。

ねこくん
ねこくん
どうして?
たいちゃん
たいちゃん
細い道路しか接道していない土地は、建物を建築できないんだよ。

建物を建築するためには、
幅員4m以上の道路に2m以上接道しないと、建物は建てれません。

(敷地と道路との関係の特例の基準)
第十条の三
4 法第四十三条第二項第二号の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。
一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること。
その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員四メートル以上のものに限る。)に二メートル以上接する建築物であること
三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であつて、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること。
出典:建築基準法施行規則第10条の3の4

たいちゃん
たいちゃん
なので、道路に接道していない土地、つまり無道路地は建物を建築できないよ!

ねこくん
ねこくん
どこでも、建物を建築できるわけではないんだね。
たいちゃん
たいちゃん
そうだよ。

もし、火事が起こった場合に、細い道路沿いにいっぱい住宅が建っていたら、消防車が入っていけなくて大惨事になるよね。

ねこくん
ねこくん
そうだね。
たいちゃん
たいちゃん
だから、規制しているんだよ。

そして、道路は、『建築基準法上』の道路に接道しないといけません。

建築基準法上の道路とは何かと言うと以下のように建築基準法で定めれられた道路です。

建築基準法 内容
42条1項1号 幅員4m以上の道路法による道路国道・県道・市町村道など)
42条1項2号 都市計画法の開発許可、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律により造られた道路(開発行為によって造られた「開発道路」など)
42条1項3号 「既存道路」(昭和25年11月23日の建築基準法施行時に既に幅員4m以上あった道路)
42条1項4号 都市計画法で2年以内に新設または変更の事業計画のある道路(工事前または工事中で道路形態が整っていない事業計画の段階の道路で特定行政庁が指定したもの)
42条1項5号 「位置指定道路」開発許可が必要となるような大規模な開発(市街化区域で1000㎡以上など)ではなく、開発許可が不要な小さな宅地分譲地で造られた道路で、政令で定める基準に適合し、特定行政庁から位置の指定を受けたもの
42条2項 「いわゆる2項道路」幅員1.8m以上4m未満で建築基準法施行時に家が立ち並んでいた道で、一定条件のもと特定行政庁が指定した道路(道路幅員の中心線から2mのセットバックをすれば建築することができます)
43条2項1号 幅員4m以上の通路に2m以上接する建築物のうち、国土交通省令に適合し、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと「認定」した通路

※通路扱いであって、道路ではありません。

43条2項2号 【旧43条但書の許可通路】建築基準法上の道路とは異なり、原則として増改築や再建築不可ですが、建築審査会の同意を得て、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと「許可」した通路

※通路扱いであって、道路ではありません。

細い道路2
たいちゃん
たいちゃん
ここで注意が必要なのは、アスファルト舗装された道路がすべて、建築基準法上の道路ではないことだよ
ねこくん
ねこくん
どういうこと?
たいちゃん
たいちゃん
市道や国道って、新聞やテレビで聞くよね?

国道や県道、市道は『道路法上』の道路の呼び方で、『建築基準法上』の道路とは違うんだよ。

ねこくん
ねこくん
難しいね。。。
たいちゃん
たいちゃん
次のようなイメージだよ。

『建築基準法上』の道路と
『道路法上』の道路が交差している

赤枠内の道路に接道しておけば、
建築できるんだよ。

道路
ねこくん
ねこくん
赤枠の中の道路に接道しておけば、建物を建築できるんだね。

一般的に公道と言われる道路は、国道・県道・市町村道の道路法上の道路です。

道路法上の道路とは、国、県、市町村が路線認定した道路で、国、県、市などが管理する道路です。

県道〇号線、市道〇〇号線と名前がついています。
各県土整備事務所や市役所等で閲覧ができます。

これは道路法上の指定範囲と建築基準法上の指定範囲が違うからです。

そのため、市役所でも道路法上の道路は例えば路政課で、建築基準法上の道路は建築指導課で別れて確認する必要があります。

たいちゃん
たいちゃん
この道路法上の道路に認定された道路であっても、建築基準法上の道路でないことがたまにあるだよ。
ねこくん
ねこくん
!!
ということは、建物を建てれないってこと!?
たいちゃん
たいちゃん
そうだよ。

住宅を建てるために土地を買っても、建てれなかったら最悪だよね!

なので、一般の方がこれらの道路の違いを調べるのは難しいですよね。

購入しようとする土地の前面道路の幅員が4m以上ない場合は、
その道路が建築基準法上の道路に該当しているか?
再建築できるのかどうか?
を不動産屋に確認されてください

基本的には幅員1.8以下の通路に面している土地は再建築できない可能性が高いので要注意です。

ねこくん
ねこくん
再建築不可はやめたほうがいいね。

まとめ

土地注意2

将来、建て替えができない場合がある3つのケース

1、市街化調整区域の土地
2、がけ条例にかかる土地
3、細い道路に面している土地

物件を案内してもらう段階で、極端に安い戸建住宅は「将来、建て替えできますか?」と不動産屋に聞くことが大切です。

戸建住宅を投資用に購入する場合も、再建築できる土地かどうかは大切です。

将来、建物が老朽化した場合、更地にして売却しようにも
建築できるかどうかで、土地の値段が何倍も違ってきますからね。

今回も記事を読んでいただいて、ありがとうございました。
ほん、じゃーね。

戸建て投資1
戸建て投資とは?初心者向け(サラリーマンの副業)戸建て投資について、初心者向け(サラリーマンの副業)に解説。最近は金融機関のアパート向け融資が厳しくなってきたので、戸建て投資をする人が増えてきましたよね。初心者向けに、戸建て投資をする際のポイントを解説しています。...


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