税金

不動産投資で節税ってどういうこと?誰でもできる節税方法

不動産投資で節税
ねこくん
ねこくん
不動産投資をすると節税になるって聞くけど、どうして節税になるの?
たいちゃん
たいちゃん
不動産投資による節税の仕組みについて解説するね。

投資用のワンルームマンションを購入すると節税対策になるってよく営業してますよね。

本当にそうなんでしょうか?

不動産収入の仕組み

節税1
まず、不動産投資の収入について説明します。

①収入
家賃収入

②費用
維持管理費
修繕費
水道光熱費
固定資産税、都市計画税
入居者募集費用(広告宣伝費、事務手数料)
火災保険料
借入金利子

③税引前利益(①-②)
④税金(③×税率)
⑤税引後利益(③-④)
+減価償却費
△借入金元本支払
⑥手残り現金(⑤+減価償却費△借入金元本支払)

※節税するためには、③税引前利益を小さくする方法と④税率を下げる方法があります。

個人で不動産を保有する場合の不動産投資で節税

節税2

①税引前利益をマイナス

税引前利益がマイナスの場合、不動産収入に対して税金はかかりません。

サラリーマンなどの給与所得があれば、損益通算できますので、給与所得で払いすぎた所得税、住民税が還付されます

なので、給与所得も含めれば、節税になります

このやり方は、借入金の元金支払いより減価償却費が大きければ、手残り現金が残ります。

そして、税引前利益がマイナスなので、給与所得で支払った所得税、住民税の還付がありますので、一見お得のように思えてしまいます。

しかし、このやり方はあまりおすすめしません

なぜなら、税引前利益がマイナスなため、想定外の費用がかかると持ち出しの現金が必要になるからです。

例えば、
臨時に修繕費がかかった場合
家賃収入が下落した場合
退去後の空室期間が長い場合など

想定外の費用や収入の減少がおきると、キャッシュフローをプラスにさせていた減価償却費以上に税引前利益のマイナスが大きくなります。

そうすると、持ち出しの現金が必要になるからです。

【当初】

税引前利益 △100万円
税金    0円
税引後利益 △100万円
+減価償却費 +500万円
△借入金元本支払 △200万円
手残り現金 +200万円

さらに、損益通算されて
サラリーマンの給与所得で支払った所得税の還付があります。

【その後、空室期間の長期化により年間家賃収入の下落、臨時の修繕費が発生した場合】

家賃下落 △100万円
臨時の修繕費 △300万円
税引前利益 △500万円
(当初の税引前利益△100万円+△400万円)
税金    0円
税引後利益 △500万円
+減価償却費 +500万円
△借入金元本支払 △200万円
手残り現金 △200万円

損益通算されて、サラリーマンの給与所得で支払った所得税の還付があったとしても、借入金の元本支払をするために持ち出しの現金が必要になる可能性が高いです。

なので、税引前利益がマイナスの投資用不動産を購入することは、節税以上に持ち出し現金が発生す可能性があってリスクが高いのです。

税引前利益がプラスになる不動産を購入した方がいいのです。

②税引前利益はプラス

税引前利益がプラスだと、税金がかかって節税にならないではないかと思われますよね。

税引前利益がプラスでも、ちゃんと節税になるんです。

(1)経費を計上して節税

不動産投資等の勉強するための書籍の購入費用
不動産関連セミナー参加費用
現地視察の交通費
不動産屋さんとの情報収集を兼ねた会食費用など
不動産賃貸経営に必要なものを経費計上して、税引前利益を少なくすることができます

経費に計上できるものは、他にも家賃の一部や通信費の一部、ガソリン代の一部など多岐にわたって計上できます。

※具体的に確定申告する場合は、税理士さんに相談して、どこまで経費に計上できるかご確認してください。自己責任でお願いします。

(2)青色申告10万円の基礎控除を利用して節税

まず、税引前利益がプラスであっても、年間20万円以上の税引前利益のプラスがないと税金はかかりません。

次に、税引前利益が20万円を超えたとしても、10万円の基礎控除を利用した青色申告をして確定申告すれば、税引前利益から10万円が控除され、税金の支払を少なくすることができます。

投資用不動産を購入時に、何もしなければ白色申告で税引前利益からの基礎控除はありません。

10万円の基礎控除の青色申告をする方法は、次のとおりです。

①投資用不動産を購入時に、
税務署に個人事業者の「開業届」と
「青色申告承認申請書」の提出。

②確定申告時に単式簿記による「損益計算書」の提出。

(3)事業的規模になって節税

65万円基礎控除プラス専従者控除

事業的規模(原則、5棟10室の規模、例えばアパート10室、区分マンション10室、戸建5棟)の場合、青色申告の65万円控除と専従者控除を使えます。

青色申告の65万円基礎控除とは、青色申告をして事業的規模になって、確定申告すれば、税引前利益から65万円が控除され、税金の支払を少なくすることができます。

65万円の基礎控除の青色申告をする方法は、次のとおりです。

①税務署に個人事業者の「開業届」と
「青色申告承認申請書」の提出。

②確定申告時に複式簿記による「損益計算書」と
「貸借対照表」の提出。

「青色事業専従者給与」の条件を満たせば、家族に支払った給与を必要経費とすることも可能です。


法人を設立して不動産投資で節税

節税3

①資産保有目的の法人を設立して節税

資産保有目的の法人は、一般的に合同会社、株式会社で設立します。

代表は本人もしくは配偶者にします。

(1)法人税で支払うことにより税率を下げて節税

法人を設立することにより、個人の所得税より新設法人の法人税の税率の方が通常は低いので、税率が下がって節税になります。

(2)経費の幅を拡げて節税

個人の場合と同様に、不動産に絡む書籍の購入費用、現地調査費、会食費用など不動産賃貸経営に必要なものを経費計上して、税引前利益を少なくできます

さらに、法人の場合、次の方法で節税できます。
法人で車を購入して減価償却費を計上して節税する方法

家を社宅として購入して、社宅として代表者から家賃収入を得る代わりに、建物の減価償却費を計上して節税する方法など

(3)役員報酬を支払って節税

本人が代表になって新設法人から役員報酬をもらって節税できます。

会社の就業規則などで、副業が禁止されている場合は、配偶者を代表にして、配偶者に役員報酬を支払うことで節税できます。

また、奥さんが代表になるのを嫌がるケースもあります。
その際は、本人を代表にして、役員報酬は0円、社会保険等も支払わないようにすれば、会社に副業はわかりません。
ここは少しコツがありますので、税理士さん、社会保険労務士さんなどに相談されてしてください。自己責任でお願いします。

この場合、役員報酬等を0円にした場合、会社にお金が貯まっていくのですが、上記同様、個人事業者より、法人税率は低いですし、各種経費を計上すれば、実質の手残り現金を増やすことができます。

②資産管理会社を設立して節税

資産保有会社ではなく、資産管理会社をつくる方法もあります。

不動産は個人で保有し、自分の資産管理会社へpm業務の一部を外注し、自分の資産管理会社でできないPM業務は、一般の不動産屋さんに管理を委託することにより、節税することはできます。

ただし、資産保有会社と資産管理会社を比べた場合、資産保有会社の方が節税効果は大きいです。

なぜなら、資産管理会社の売上はPMフィーの一部だけですが、資産保有会社の売上は家賃収入で金額が大きいからその分、経費計上できる金額も大きいからです。

不動産投資による節税のまとめ

節税4

不動産投資は、税引前利益がプラスになる物件を購入しましょう!

①個人の場合
(1)不動産賃貸経営に係る経費を計上して、税引前利益を抑えて節税
(2)青色申告10万円の基礎控除を利用して節税
(3)事業的規模になって、65万円の基礎控除プラス専従者控除で節税
②法人の場合
(1)資産保有会社または資産管理会社の設立
(2)法人税で支払うことにより税率を下げて節税
(3)法人による賃貸経営に必要な経費の幅を拡げて節税
(4)役員報酬を支払って節税

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