不動産の売却

未公開物件(非公開物件/ネットに掲載されない物件)の売却、購入方法

未公開物件
ねこくん
ねこくん
未公開物件(非公開物件)って聞くけど、未公開物件について教えて!
たいちゃん
たいちゃん
そうだね。未公開物件(非公開物件)ってたまに聞くよね。

今回は未公開物件について解説するよ。

今回の悩み

・未公開物件ってどんな情報なの?

・未公開で売却する時ってどんな場合なの?

・未公開物件はどんな会社が多く扱っているの?

この記事を読んでわかること

・未公開物件についてわかる

・どういった場合に未公開物件として売っているのかがわかる

・未公開物件を多く扱っている会社がわかる

・未公開物件の探し方がわかる

未公開物件(非公開物件/ネットに掲載されない物件)とは?

未公開物件 とは
ねこくん
ねこくん
未公開物件ってどんな情報なの?
たいちゃん
たいちゃん
未公開物件って、宅建業者の間でのクローズ情報のことだよ

宅建業者の情報には2種類あります。

クローズ情報とオープン情報です。

未公開物件とはクローズ情報のことで、ネットや広告に掲載されない物件情報で、非公開物件とも言われています。

そして、オープン情報はネットや広告に掲載されて誰でも知ることのできる情報です。

宅建業者に仲介を依頼する際に、専属専任媒介契約、専任媒介契約を結ぶと、宅建業法上、レインズ(不動産流通機構)に必ず掲載しないといけませんので、情報がネットに掲載されてオープンになります。

それに対して、一般媒介契約ですと必ずしもレインズに掲載する必要はありません。
なのでネットに掲載されないので、未公開物件として売却活動が可能です。

未公開物件を種類で分けると中古・収益物件です。

新築物件はほぼすべて情報が公開されていると考えていいです。

新築建売住宅、新築の戸建て分譲用地、新築マンションですね。

なぜなら、新築物件は情報を 未公開(非公開)にする必要がないからです。

1日でも早く物件を売りたいので新聞、ネット、TVなどで積極的に広告します。

ごく稀に情報が公開されなくて販売される新築マンションがありますが、
それは、超高級マンションで一般のサラリーマンがその情報を知っても購入できる金額ではありません。

建築段階で購入できそうな人にデベロッパーから直接打診があります。

例えば、5階建て新築マンションで5世帯のみの入居で、ワンフロア―1世帯のみの造りになっていたりします。

そして、完全外部から車が見えないシャッター付きの車庫がついていたりしますね。

未公開物件(非公開物件)は、中古物件や収益物件です。

中古戸建て、中古マンション、収益物件(賃貸マンション・賃貸ビル・ホテルなど)そして、極端に安い古家や売れそうにない土地です。

売主が居住中で近所の人に知られないで売却したい場合

建物の劣化がひどい古家で、購入後に文句を言ってこない人に買ってもらいたい場合

残置物が盛りだくさんある状態で買い取ってもらいたい場合

ネットに載せても売れそうにない形状が悪い土地や畑、田で隣接者に買ってもらいたい場合

などに、一般媒介契約を結び、未公開物件(非公開物件)として宅建業者に仲介活動をしてもらいます。

未公開物件として売却したら売主が損するんじゃないの?

未公開物件 売却

未公開物件は情報をネットや広告などに掲載しないため、広く情報がオープンにならないので、売主は高く売れなくて損するんじゃないの?と思われる人もいるかもしれません。

しかし、それは大丈夫です。

未公開でも高く売却することは可能です。

未公開で売却したい場合は、売り出し価格を高く設定してもらって売却活動すればいいだけです。

相場より高い売り出し価格をチャレンジ価格なんて呼んだりしますが、3,000万円が適正価格だったとしても、3,500万円のチャレンジ価格で販売してもらうのです。

しかし、相場よりあまりにもかけ離れた金額ですと、全然問い合せもこなくて売れません。

未公開物件は宅建業者の人脈を駆使して売却活動をしますので、ネットに載せるオープンの情報より売却活動が大変なんです。

あまりにも高い金額で売り出すと、未公開で販売してもらっている宅建業者に迷惑がかかってしまい嫌がりますので、最初にチャレンジ価格で売りだす場合は、チャレンジ価格の期限を決めてお願いする方がいいですね。

例えば3ヶ月だけチャレンジ価格でお願いします。

それでも売れなければ、今後徐々に下げていってくださいとかですね。

そして、一般媒介契約ですと、1社以外に何社でも仲介業務をお願いできるので、複数の会社と一般媒介契約を結んで、未公開で売った方が高く売れそうと思われる人もいるかもしれません。

しかし、未公開で売却する場合は、信頼できる1社にお願いした方がいいです。

その方が宅建業者も一生懸命、売却活動をしてくれます。
信頼できないところに仲介を依頼して売れたしても、売主の意図を汲んでくれなくて、後から買主から苦情やもめごとが生じる場合もあるんです。


未公開物件として売却する場合ってどんなケースでしょうか?

未公開物件 例

未公開で売却するケースとしては

例えば

①現在居住中で売却していることや売り出し価格を近所の人に知られたくない場合

②同じマンション内の人に売却していることや価格を知られたくない場合

③雨漏り、シロアリ被害など建物の老朽化がひどいので、本当は更地にして売却したいけど解体するお金がないので、現況のままで、苦情を言わないで買ってもらいたい場合

④残置物を残したまま、清掃なしにお金を掛けないですぐ売却したい場合

⑤高級物件で売却した後の近所の住民のことを考えて、属性のいい人限定で買ってもらいたい場合

⑥幹線道路用地などで競合する同業他社には売却したくない場合

⑦芸能人、著名人で住んでたことを知られず売却したい場合

⑧数十万円など極端に安い物件や移転登記費用を負担してくれたら0円であげてもいい物件情報

⑨ネットに載せたとしても反響が来ないと予想される物件など

未公開物件を仲介してくれる会社

未公開物件 仲介

未公開での販売活動を引き受けてくれる宅建業者は、全ての会社が引き受けてくれるわけではありません。

未公開で売却するためには、クローズで売却する販路、購入者、協力してくれる宅建業者がいる会社です。

つまり、ネット、広告など一切使用しないで売却するためには、オープンで売却活動するよりも大変です。

クローズで売却する場合、購入者はエンドの個人、投資家、買い取りしてくれる宅建業者、紹介先の宅建業者のお客さんと見つけることができます。

なので、簡単にいえば、人脈のある宅建業者であればクローズでの売却を引き受けてくれます

反対に人脈のない宅建業者ではクローズでの売却は嫌がります。

未公開物件の探し方(安く買えるチャンスかも!?)

未公開 探し方

未公開物件は表にはでていません。

未公開(非公開)は先ほども話した通り、中古物件・収益物件です。

売主は個人、一般企業などの法人です。

この売主に直接、接触して交渉できれば安く買えるチャンスはあるかもしれません。

しかし、一般の人がどこの物件が今、未公開で売りにでているかなんて探すことはできません。

また、仮に人伝いで知ったとしても、一般の人が売主に接触しても普通は相手にしてもらえません。

そこで、未公開物件の探し方として、未公開物件を宅建業者に紹介してもらえれば、安く買えるチャンスが生まれる場合があります

では、どんな宅建業者と知り合いになればいいと思います?意外かもしれませんが、大手よりも地場で営業している宅建業者の方が未公開物件を多く扱っています

なぜなら大手の全国展開している宅建業者は販売方法がネット、広告掲載がメインでしていますので、クローズ物件を扱いたがらないからです。

ねこくん
ねこくん
地場で未公開物件を扱っている不動産屋さんとどうやって知り合えばお得な未公開物件を紹介してもらえるの?
たいちゃん
たいちゃん
そうだね。どうやって知り合えば紹介してもらえる関係を作れるのか知りたいよね

宅建業者に電話して、未公開物件を紹介してくださいと問合せしてもまず、紹介はしてくれません。

一度も会ったこともない人に、そのような大切な情報を教える宅建業者はまずいないです。

なぜなら、電話かけてきた人がどんな人かわからないし、後々トラブルになって売主に迷惑がかかってしまう恐れがあるので、いきなり電話してきた見ず知らずの人に普通は教えないです。

なので紹介してもらえる関係の築き方が大切です。

それは、ネットに掲載されている物件で、実際に購入したいなと思う物件についてまず、問い合わせをして現地案内をしてもらいます

そして、その時に購入したい物件の種類や購入希望金額、自己資金などの希望条件を伝えて仲良くなることです。

そして、不動産投資を実際にされている方であれば、所有している物件情報も伝えれば、実際に購入する人なんだなと案内してくれた宅建業者の担当者にも覚えてもらえます

そして、不動産屋さんもいろいろな方がいますので、自分と合う人もいれば、合わない人もいます。

合いそうだなと思う人と仲良くなって、付き合いを増やすことです。

たいちゃん
たいちゃん
ここでも注意が必要だよ

あくまでも不動産屋さんの担当者と仲良くなることです。

不動産屋の会社自体と仲良くなろうとしては、いい情報はまわってきません。

ねこくん
ねこくん
どういうこと?

地場で有名な不動産屋さんと仲良くなろうと、不動産屋さんに電話して、毎回違う担当者に問い合わせしても、まともに相手にしてくれなくなります。

なぜなら、不動産屋さんの担当者は基本的に歩合がつきます。

なので、1件でも多く仲介したいし、購入希望者の方とは仲良くなりたいです。

それが、毎回会社に電話してきて特定の担当者ではなく、いろんな営業マンと仲良くなろうとしてしまうと、営業マンは他の人のお客さんをとってしまっては悪いなという気持ちが働いて、そのお客さんに紹介しなくなるんです。

ねこくん
ねこくん
恋愛と一緒で、八方美人の人とは結局深い関係になりたくないなと思うのと一緒だね。
たいちゃん
たいちゃん
だから、気の合う担当者と出会えれば、その担当者を信用して深い関係を作る方が結局は、未公開物件を継続的に紹介してもらえるようになるよ。

そして、売主は表にだしたくない事情がありますので、そのあたりを理解されて細かいことを言わない人は指値が通りやすい場合もあります。

まとめ

未公開 まとめ
未公開だからと言って、売主は安くしか売却できないわけでもないです。

情報をオープンにしなくて売却したい場合は、気軽に宅建業者に相談したらいいですよ。

未公開物件で売却する場合の

メリット
①売却していることを知られずに売却することができる

②売主の希望する条件や購入者を限定できるなど、売主の意向を踏まえて売却することができる

デメリット
①未公開は情報をオープンにしませんので、販売期間が長期化する場合がある

②信頼できる宅建業者を探す必要がある

売却したくても信頼できる宅建業者が身近にいない場合も多いですよね。

その場合は、無料査定サイトを使って数社に無料査定を依頼して、その中で信頼できそうな宅建業者を見つけて依頼されたらいいです。

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