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一棟マンション投資とは?初心者向け(サラリーマンの副業)

一棟マンション投資
たいちゃん
たいちゃん
一棟マンションの投資について今回は解説します。

一棟マンションって、街を歩いているそこら中にありますよね。

一棟マンションは規模が大きく金額も高額になるので、どれを購入したらいいのか迷いますよね。

その悩みを解決するのが今回の記事です。

今回の記事を読んでいただくと、一棟マンションを購入する際のポイントがわかります。

一棟マンションっていくらぐらいするの?

一棟マンション投資1
一棟マンションはRC造、S造の造りが一般的で、5千万円〜数十億円程度まで幅があります。
中心の価格帯は、1〜5億円程度。

一棟マンション投資の融資

一棟マンション投資2
法定耐用年数は、
鉄骨造34年
RC造47年

都銀、地銀、信金、しんくみ等の融資
新築 30〜35年
中古 耐用年数-経過年数で、マックス30年程度

ノンバンク
新築 35年、
中古 耐用年数-経過年数で、マックス30年程度

耐用年数が残り少ない場合や耐用年数超えの場合、信金、しんくみ、ノンバンク、日本政策金融公庫で10〜20年

RC造、S造は木造アパートに比べて、耐用年数が長いため、融資が出やすく、借入期間も長期で組めます。

耐用年数を超えている場合には、都銀、地銀などは融資がつかない場合もありますので、この場合は金利が多少高くなる信金、しんくみ、ノンバンクを利用することになります。

その分、利回りは高いものを購入する必要があります。

しかし、初期費用と自己資金で本体価格の1〜2割程度必要になりますので、ある程度のまとまったお金が必要です。

オーバーローン、フルローンも一時期でていましたが、最低不動産取得税、今後の入退去の際に必要となる広告宣伝費、1室の修繕費用は蓄えてから、購入しないと資金が回らなくなります。

自己資金が100万円程度しかなく、オーバーローンで1億円もする不動産を購入してしまうと、その後発生する費用を支払うことができなくなって、手放さなければならなくなりますので、やめた方がいいです。


一棟マンションの賃貸経営

一棟マンション投資3

費用

RC造、S造の1棟マンションは木造アパートに比べて、運営費用もかかります。

具体的には、
清掃代などの維持管理費
共用部分の水道光熱費
入退去の際の修繕費
賃貸募集時の広告宣伝費
管理会社に支払うPM費用
固定資産税、都市計画税
固定資産税も木造アパートに比べて何倍もかかります。

不動産購入時の不動産取得税も固定資産税評価額の3%かかりますので、木造アパートより非常に高くかかります。
なので、購入後半年から1年以内に請求がくる不動産取得税も見越して購入するようにしないといけません。

その他は、エレベーターがついている場合は、エレベーターの定期点検費用が発生します。

上水道の貯水槽がある場合には、貯水槽の定期清掃費用が発生します。

将来発生する大規模修繕費(外壁塗装、屋上防水、エレベーター交換等)も大きく違います。

外壁塗装は、
3階建で300万円以上します

屋上防水も全体を変える場合、数百万円かかります。

エレベーターの交換費用は1機、1,000万円程度します

雨漏れの場合も、コンクリート造のマンションの場合、原因究明が困難な場合や、修繕費も多額になる場合があります。

なので、築30年を超えて、維持管理状態の悪いものや、過去に大規模修繕をしていないものは、今後発生するであろう費用も見込んで購入する必要があります。

入居

RC造、S造の1棟マンションは木造アパートに比べ、防犯面、防音面、眺望が優れるため人気があります。
家賃も高めで、安定的です。
最近ではオートロック、セキュリティボックス、防犯カメラがついている物件ではさらに人気となっています。

木造アパートと同じように、単身用かファミリー用かによっても運営費用が変わってきます。
単身用は、入退去が多いので、入退去の際に、原状回復費用、広告宣伝費が頻繁に必要になります。
その反面、単身用はファミリー用に比べて、借りたい人が借りるかどうかの判断も1人でしますので、入居付けはしやすいです。

ファミリー用は入退去が少ないので、入退去の際に、原状回復費用、広告宣伝費が頻繁には発生しません。
その反面、ファミリー用は借りるかどうかの判断も夫婦、家族でしますので、入居付けはしやすいとは言えません。

保有期間中のキャッシュフロー計算

収支計算してキャッシュフローがプラスになる物件を購入するようにしてください。

詳細は以下のサイトをご確認くださいね。
・初心者|2つのことが分かれば不動産投資で失敗しない!

一棟マンション投資の出口戦略

一棟マンション投資4
総額で5,000〜数億円程度です。

RC造は法定耐用年数が47年あるため、中古でも銀行融資が長期で組め、建物評価額も下がりづらいので、融資はつきやすいです。

その反面、自己資金が1~2割必要となると、初期費用と含めて1千万円近く必要にもなってきます。

そのため、購入できる層が限られてきます。

築30年以上のものを購入して、築40年以上のものを売却しようとする際は、出口がつくのかどうか購入前から検討しておくべきです。

売却するタイミングは、
⑴減価償却費がなくなるタイミング

⑵デッドクロスの発生時

⑶大規模修繕費が発生するタイミング

⑷ボロボロになった時

⑴減価償却費がなくなるタイミング

減価償却費がなくなって、キャッシュフローがマイナスになる場合があります。
この場合、キャッシュフローがマイナスですので、保有していても手残りキャッシュフローがありません。
なので、売却も検討する必要があります。

キャッシュフローがマイナスでも税引後利益がプラスの場合、新たに中古不動産や償却資産を購入して減価償却費を作りだすことによって、キャッシュフローを出す方法もあります。

⑵デッドクロスが発生し、減価償却費より、借入元本支払いが上回り、キャッシュフローが赤字になるタイミング

この場合もキャッシュフローがマイナスですので、売却を考えるタイミングとなります。

キャッシュフローがマイナスの場合は、満室想定家賃より、収益価格で売却を考えます。
残存耐用年数を考えて、購入者の融資期間が残っている時期に売却すれば、売りやすいです。

⑶外壁塗装、屋上防水など大規模修繕費用が発生するタイミング

RC造の場合、外壁塗装料金も5階以上になると500万円以上かかります

吹き付け塗装やサイディングの場合は、数百万円かかります。

外壁がタイル貼りの一棟マンションもあるかと思います。
その場合は、タイルの部分補修ですみますので、それ程かかりません。

屋上防水も数百万円単位でかかります。

購入者は今後の大規模修繕費用を考慮して購入する必要があります。

なので、その発生する大規模修繕費プラス本体価格で、利回りを計算し、売却価格を決めます。

⑷建物の老朽化により、建物を賃貸に出せないほどボロボロに朽ちている状態

解体費は、RC造、S造ですと概ね坪5万円程度です。
例えば5階建、延べ床面積が1000㎡、330坪あるものですと、1,500万円以上かかります

なので、RC造、S造は、解体費が多額になりますので、自分で更地にしてから売却はあまり現実的ではありません。
その場合は、更地から解体費を控除した金額以上で、売却できればよしと考えてもいいと思います。

まとめ

一棟マンション投資5
RC造、S造の1棟マンションは木造アパートに比べて金額が大きく、自己資金もたくさん必要です。

なので、いきなり一棟目からRC造から購入するよりは、経験を積んで2棟目、3棟目で購入する方が安全です。

ただし、融資の面を考えますと、借入金のない状態もしくは少ない状態の方が融資はつきやすいです。

なので、最初は戸建てや木造アパートで、土地の価値があるものを購入して、経験を積んでから、RC造へ移行するほうが無難です。

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