今回の質問
・大島てるって何？
・事故物件って何？
・事故物件を調べる方法が分かります
・売買、賃貸の契約時に事故物件かどうか確認する方法
・事故物件は値段が下がるの？
大島てるって何？
「大島てる」とは自殺、他殺、事故死などが載っているサイトです。
「大島てる」はこちらをクリック
クリックしてもらうと、以下のようなサイトになります。
左下に住所を入力する箇所があるので、そこに住所を入れて調べたい物件を探します。
今回は、最近なにかと話題の「六本木ヒルズ」について調べます。
六本木ヒルズを見つけると、火のマークがありますよね。
火のマークをクリックすると、自殺、他殺などの情報が出てきます。
「大島てる」はこちらをクリック
自然災害にあいやすい場所かどうか調べたい場合は、こちらをクリック
事故物件・心理的瑕疵とは？
事故物件とは簡単に言えば、自殺、他殺、孤独死、火事による事故死のあった物件です。
・殺人、傷害致死、火災（放火ないし失火）などの刑事事件に該当しうる事柄で死者の出た物件
・事件性のない事故、自殺、災害（地震による崩壊など）や孤独死などで居住者が死亡した物件
出典：事故物件/フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』
心理的瑕疵は、事故物件に加え、病死などの事件性のない自然死があったり、
近くに墓地や嫌悪・迷惑施設がある物件です。
日頃、そんなに事故物件はないだろと思いますが「大島てる」を見ると、結構たくさんあります。
売買、賃貸の契約時
家を購入する前、借りる前
家を購入したり、借りようとしてネット検索していると、下の隅っこの特記事項欄に「告知事項あり」と記載されている場合があります。
ネット検索していて、「告知事項あり」と見つけたら、自殺、他殺などの可能性が高いです。
ただ、ネットに「告知事項あり」と記載されていない場合もあります。
なので、気に入った家を見つけて、現地案内してくれる不動産屋に心理的瑕疵ってありますか？と質問されてください。
知っていれば答えてくれるし、知らない場合は調べてから回答してくれます。
また、質問された不動産屋も悪い気持ちはしません。
なぜなら、売買した後でわかったら、トラブルになる可能性が高いので、不動産屋自身も最初から調べて伝えた方がいいからです。
契約時の重要事項説明責任
売買契約、賃貸契約時に、心理的瑕疵は「重要事項説明書」で告知されます。
１、告知される事項
告知される事項
①自殺
②他殺
③隣の部屋で自殺があった場合
④自殺のあった建物を取り壊して更地として売る場合
⑤自然死でも4ヶ月以上放置され、腐乱した状態の場合
①自殺
自殺のあった部屋を賃貸、売買する場合、告知されます。
自殺があった場合、賃貸であれば自殺から2年間、売買であれば5年間程度の期間は告知されると言われています。
ただ、一般の仲介では自殺などあった物件であることを知った場合は、何年前であっても告知するのが普通です。
今までたいちゃんは心理的瑕疵のある物件を仲介したことはありませんが、知り合いの宅建業者さんと話をすると、基本的に何年経とうと知った事実は告知しているそうです。
心理的瑕疵には該当しないかもしれませんが、敷地内にお墓やほこらがある場合もあります。
敷地が何百坪もあれば、お墓やほこらが草木に隠れてある場合もあります。
そう言った場合もちゃんと告知しないと後からトラブルになるので、知った事実はちゃんと告知するのが、今の宅建業者の通例です。
②他殺
他殺のあった部屋を賃貸、売買する場合、告知されます。
他殺の場合、時間が経っても告知義務は消滅しません。
③隣の部屋で自殺があった場合
隣の部屋で自殺があった場合も告知されます。
④自殺のあった建物を取り壊して更地として売る場合
更地になっても自殺があってそれ程経っていない場合は、告知されます。
⑤自然死でも4ヶ月以上放置され、腐乱した状態の場合
自然死でもずっと放置され、腐乱した状態になれば、その家を購入する人は、一般的に嫌悪感があると考えられますので、告知されます。
２、告知されない事項
契約時に説明される「重要事項説明書」では告知されないことを解説します。
告知されない事項
①自然死、孤独死
②病院に搬送されて死亡した場合
③2つ前の所有者の時に自殺があった場合
④隣の部屋以外の別の部屋で自殺
⑤マンションの共用部での飛び降り自殺
①自然死、孤独死
療養中、自宅でなくなった場合
突然死ですぐ発見された場合
②病院に搬送されて死亡した場合
③2つ前の所有者の時に自殺があった場合
自殺のあった時の所有者から次の人が買って、売る場合、告知されません。
つまり、2つ前の所有者の時に自殺があった場合は、告知されません。
④隣の部屋以外の別の部屋で自殺
告知されません。
⑤マンションの共用部での飛び降り自殺
告知されません。
告知されませんが、トラブルになる可能性があるので、そのことを知った不動産屋は告知してくれる場合があります。
このように告知されないケースもありますので、不動産を購入したり、借りたりする時は「大島てる」で事前に確認したらいいです。
後から契約を解除できる？損害賠償請求できる？
告知されないで、契約して後から室内で自殺などが分かった場合、瑕疵担保責任（契約不適合責任）により、契約の解除、損害賠償請求ができます。
不動産価格への影響
やっぱり安くなるね
不動産価格はだいたい相場より、
自殺なら、2、3割
他殺なら、5割程度
安くなるイメージです。
心理的瑕疵の状況にもよりますが、自殺なのか他殺なのか、何人亡くなったのかによっても安くなる割合は違ってきます。
ただ、今まで見てきた感覚では0円になることはないですね。
次に賃貸ですが、家賃は3〜5割程度安くなるイメージです。
心理的瑕疵があったとしても相場より半額ぐらいの家賃であれば、そういったことを気にしない方が入居してくれます。
例えば、墓場の隣のアパートであっても極端に家賃が下がらないのと一緒で、気にしない人は気にされません。
むしろ駅やスーパーに近くて、家賃が相場より、半額なら入居してくれる人はいます。
まとめ
大島てるは、家の購入前、借りる前に見ると便利です。
仮に調べた結果、自分が住む家で何もなかったら問題ないですし、心理的瑕疵があった場合は不動産屋さんに言って、値下げ交渉の材料にもなります。
周辺のマンションやビルでも心理的瑕疵が調べられるので、今住んでいる近所はどうか「大島てる」で調べてみるのもいいかもしれないですね。
今回も記事を読んでいただきまして、ありがとうございました。
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