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不動産投資、購入後にどうするの?管理委託?自主管理?初心者向け(サラリーマンの副業)

管理
たいちゃん
たいちゃん
不動産投資物件を購入した後に、投資家はどのように管理したらいいのかを解説します。

不動産投資物件を購入できても、初心者は購入後、どうしたらいいのか迷いますよね。

この記事を読んでいただくと、購入後管理を管理会社へ任せた方がいいのか、自主管理がいいのかがわかります。

管理会社とは何をしてくれるのか?

投資物件の管理1
まず、管理には、PM管理とBM管理があります。

PM管理とは、プロパティマネジメントの略です。

賃料徴収
滞納催促
入居者のトラベル対応
修繕の手配
清掃の手配
賃貸募集の手配等をしてくれて、ソフト面の管理をいいます。

そして、一棟アパート、一棟マンションなどの投資用不動産の管理とは、PM管理のことを一般的にいいます。

それに対して、BM管理は、ビルメンテナンスの略です。

事務所や商業ビル、エレベーター付きの一棟マンションなどの場合に、
建物と設備(空調・電気設備等)の管理・点検、
保守管理、
警備業務、
日常清掃などをしてくれて、ハード面の管理をいいます。

管理会社はどのように見つけるのか?

投資物件の管理2
管理会社は主に以下のように見つけます。

・不動産購入時に、前オーナーが委託していた前の管理会社を引き継ぐケース

・不動産を購入した際の仲介してくれた不動産会社に管理をお願いするケース

・購入時の仲介の不動産会社に管理会社を紹介してもらうケース等

管理会社とPM管理契約を結ぶ場合、リフォーム費用など出費の大きい項目は、管理会社の言いなりになるのではなく、オーナーが自ら第三者からも見積りをとって、管理会社の見積書と比較検討できるようにしておくこともできます。

管理会社は不動産賃貸業を行っていく上でのパートナーですので、信頼できる管理会社を見つけることができれば安心して賃貸運営を任せることができますので、オーナーの負担も大きく軽減できます。


管理報酬

投資物件の管理3
PM管理報酬は一般的に、賃料収入の5%前後です。

管理会社は報酬が安いからといって任せるのではなく、相場並みであれば多少高くても、次々に投資物件を紹介してくれる不動産屋さんに管理を任せる方がいいです。

PM管理報酬はどこの不動産屋さんに任せてもそんなに大きく変わりません。
管理を安心して任せられ、いい投資物件をたくさん紹介してくれる不動産屋さんであれば、PM報酬分ぐらいすぐ回収できる優良の投資物件を紹介してくれます。

自主管理との比較

投資物件の管理4
①自主管理

自主管理とは、自分で家賃入金、滞納催促、緊急対応、トラブル対応、退去の立会い、修繕の手配、清掃業務、エレベーター点検の手配等を全部、自分で行うことです。

賃貸募集を自分で行い、入居者をみつけて、賃貸借契約書を自分で作成し、保険契約も自分でするのは、大変です。

なので、賃貸募集だけを、外部のアパ○○、○○○○などの賃貸業者さんへお願いすることもできます。

外部の賃貸業者さんへお願いすれば、入居者をみつけてくれて、賃貸借契約書の作成、入居時の保険の斡旋などもしてくれます。

そして、自主管理するとどうしても、無駄な出費と考えて、定期的な保守、修理、点検などをしなくなるケースがあります。

そうなると、賃料が下落し、空室が増え、さらに将来の大規模修繕費がかさむと、一層手付かずのまま保有し続けて、負の不動産、まさに負動産になってしまっているアパートもあります。

そして、最後は二束三文でも売れない不動産になってる物件もあります。

なので、必ずしも自主管理がいいわけでもないです。

自分でできるところは自分でし、自分では手が回らないところは積極的に外部の力を借りることも必要ですよね。

②管理会社への委託

反対に、不動産屋さんにPM管理を委託すれば、
その管理会社が賃料徴収、滞納催促、入居者のトラベル対応、清掃など全てしてくれます。

管理会社への委託内容は決めれますので、清掃業務などの一部を委託しないこともできます。

注意点は、管理委託して、毎月清掃費用を支払っていても、清掃していない不動産屋さんもいますので、できることなら月に1度は、現地に見にいくようにしてください。

投資物件が遠方にあり、毎月見にいくのが大変な方は、毎月清掃業務後、共用部の写真を撮って送ってもらうようにすればいいと思います。

賃貸募集についても、どのように賃貸募集を行っているかを確認することが大切です。
特に何ヵ月、何年も空室が続いている場合や、繁忙期の1~3月になる前には、管理会社と打合せし、対策をとることも必要です。

管理会社のホームページのみで賃貸募集を行っていないか?
各宅建協会のホームページ、アットホーム、ホームズ等のネット掲載はしているか?
AD(広告宣伝費)は妥当か?などを確認します。

まとめ

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自主管理、管理会社への委託それぞれメリット、デメリットがあります。

時間に余裕があり、全部を自分で把握しておきたかったり、節約したい方は自主管理が向いています。

日中はサラリーマンをして時間がない方や、自分の時間を管理以外のことに回したい方や、トラブル対応などしたくない方は管理会社へ委託する方が向いていますね。

そして、不動産の価値は、賃料収入が安定的に入ってくるだけで、決まるものではないです。

長期的にみて、建物の修繕が定期的に行われて、丁寧な管理が行われていないと、経過年数以上に建物は劣化してしまいます。

なので、適切に管理が行われていくことが非常に大切です。

自主管理にせよ、管理会社に委託するにせよ、保有物件には定期的に訪問し、愛着もって維持管理を続ければ、将来思ってた以上に高く売却できるかもしれませんね!

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