不動産の購入

今後、不動産価格が下がりづらい不動産を不動産鑑定士が解説!

価格が下がりづらい不動産
ねこくん
ねこくん
不動産の価格はそろそろ下がるんじゃないの?って最近、話題になっているよね
たいちゃん
たいちゃん
そうだね

よくオリンピックまでもつの?なんてよく質問されるよ

特に、ス○ガ銀行・レオ○レス等の問題以降、アパートローンの融資が厳しくなって、アパートなどの収益物件の価格は下がりつつあるからね

ねこくん
ねこくん
マイホームなどの住宅も下がっているの?

今、マイホームを購入したら損するの?

たいちゃん
たいちゃん
損するかどうかはそのマイホームの価値が将来下がるかどうかによるよね

将来の価値が上がる不動産もあれば、価値が下がる不動産もあるよね

今回の記事は、日頃、不動産を鑑定評価している不動産鑑定士の立場から、不動産価格が下がりづらい不動産について解説するね

不動産鑑定士とは?

価格が下がりづらい1

不動産鑑定士とは?

不動産鑑定士とは、そもそもどんな存在なのかといいますと、毎年新聞で公表されている地価公示、地価調査といった市町村の基準となる地点の価格を鑑定評価したり、固定資産税の基準となる地点の価格を評価したりする仕事をしています。

また、都心部、政令都市にあるJ-REITと言われる不動産投資信託に組み込まれている高層マンション、高層ビル、ホテルなどの評価をしています。

不動産鑑定士とは、国内で唯一不動産を鑑定評価することを生業として、報酬を合法的にもらってよい資格です。

宅建業者も不動産を査定してるんじゃないの?と言われそうですが、宅建業者は、反復継続して査定することのみを生業として報酬をもらってはいけません。

「不動産の鑑定評価に関する法律」に違反します。

あくまでも、売買に伴って仲介業務の一環のサービスとして、売れるであろう価格を査定してるのです。

不動産鑑定士の評価と宅建業者の査定の違いは?

では、不動産鑑定士の鑑定評価と宅建業者の査定の違いは何でしょうか?

不動産鑑定士が鑑定評価する場合は、不動産の鑑定評価の指針である「不動産鑑定評価基準」にのっとって鑑定評価を行う必要があります。

宅建業者の場合は、そのような評価指針はないです。

そして、不動産鑑定士が鑑定評価する場合は鑑定評価の過程と求めた評価額に対して、詳細な説明責任が伴いますので、膨大な資料を収集、分析して、数字の根拠を1つ1つ作って評価しています。
そのため、精密な評価といえます。

鑑定評価で求められた価格は、最大値、最小値としてのその不動産の価格を求めるものではなく、合理的かつ、合法的な行動をとるであろう一般の方が購入する場合の妥当と認められる適正な価格です。

それに対して、宅建業者の査定は、周辺の事例等に基づいて、経験に基づいた査定になります。仲介することが目的の査定ですので、売れるであろう価格になります。

不動産鑑定士が知り得る取引事例の量は、地価公示等の公的な鑑定評価を行っている関係上、一般の宅建業者が知り得る情報量より多いです。

毎年、取引事例を膨大に見ていますので、各市町村でどこの地域は価格が下がりづらいのかわかってきます。

不動産価格が下がりづらい地域性

価格が下がりづらい2
価格が下がりづらい地域かどうかみるポイントは、駅と学校区です。

最寄り駅

最寄り駅へ近い方が、遠いより人気なのはわかると思います。
その最寄り駅についても、沿線と主要駅かどうかが、今後価格が下がりづらいのかのポイントです。

いくら最寄り駅へ近くても人気のない沿線の終着駅徒歩1分の物件より、人気のある沿線の主要駅の徒歩15分の物件の方が価格は下がりづらいです。

つまり、まず、最寄り駅の沿線が人気があるのかどうか、次にできればその沿線の主要駅なのかまたは、その主要駅へ近いのかどうかが判断するポイントです。

まず、沿線が人気があるのかどうかは、そこに住んでいればだんだん分かってきますが、不動産屋にヒアリングすればすぐ分かります。

例えば、市内で引っ越しを考えていますが、どこの沿線が人気がありますか?と電話で聞けばすぐ教えてくれます。

目安としてはその沿線に市役所や、繁華性の高い商業エリアや主要施設があるかどうかでもある程度判断できます。

次に、主要駅かどうかは、例えば新幹線が停まるか、急行、快速電車等が停まる本数が多いか、市役所、区役所まで近いかどうかで判断できます。

主要駅はだいたい人気の沿線にありますが、主要駅だけに絞ってしまいますと、極端に選ぶ範囲が狭められるので、人気の沿線で、主要駅及ぶ主要駅の隣の駅までの範囲で、徒歩10分程度以内の駅近物件はいいです。

学校区

市内の人気の学校区は、学業に熱心なご家庭がその学校区を目指して引っ越してきますので、不動産価格が下がりづらいです。

最近は転勤されるご家庭も、転勤先の人気の学校区を事前に調べて、転勤されますので、人気の学校区は賃貸需要も見込めます。

その学校区であれば、多少駅から離れていても、特に人気の学校区では価格が下がりづらいです。

注意する点は、人気の小学校のすぐ近くに位置する売地があっても、その売地が隣のあまり人気のない学校区の範囲に入っている場合があります。

なので、市町村のホームページで学校区の範囲はちゃんと調べておくことが大切です。


不動産価格が下落しにくいのはマンションと戸建のどっち?

価格が下がりづらい3
マンションと戸建を比較すると、マンションの方が価格は下がりづらい傾向にあります。

建物の耐用年数

税法上の法定耐用年数はつぎの通りです。
マンション47年
木造戸建で22年

耐用年数は倍以上違います。
耐用年数が長ければ、建物の築後の残存耐用年数も長くなりますので、売却される場合の銀行の融資がマンションの方がつきやすいです。

そのため、中古マンションの方が中古戸建より購入者の融資がつきやすいので、不動産価格が下がりづらい傾向にあります。
※ほぼ同じエリアでほぼ同額のマンションと戸建を想定しています。

建物の維持管理の状態

マンションは修繕積立金によって定期的にメンテナンスされています。

戸建は入居者の裁量により修繕を行わないといけませんので、物件によって維持管理状態が全然違います。

例えば、同じ築20年でも定期メンテナンスの行われている戸建は、非常にきれいですが、全然手をかけていない戸建はひどい物件もあります。

雨漏り、床の腐食をそのままにしていたり、中にはペットを家で飼って、犬猫の糞尿まみれの家もあります。

なので、建物は中を見て必ず買わないといけません。

不動産価格が下落しにくい間取り

価格が下がりづらい4
間取りは使い勝手がよく、万人受けする間取りの方が価格が下がりづらいです。

マンションであれば、3LDKや4LDKなどで、リビングがベランダに面した間取りが、最近は人気です。

3LDKや4LDKをリノベーションして、1LDKにしている部屋もありますが、購入者が限定されてしまいますので、価格は下がりやすいです。

戸建住宅の注文住宅で、建築主の奇抜な個性が反映された間取りや仕様の物件は、やはり価格が下がりやすいです。

例えば、価格が下がりやすい例は次の通りです。

・間取りにこだわりすぎて、室内の造りを三角形や丸型にしている場合

・リビングが狭く、リビングの位置、形状も悪く、キッチン、テーブル、テレビなどを置きづらく使い勝手が悪い場合

・極端に間口が狭く、奥行が細長い土地で、その土地の形状に合わせて、横幅が極端に狭い縦長の家など

不動産価格が下落しにくい立地

価格が下がりづらい5
風通し、日当たりも重要です。
風通し、日当たりの悪い家は、購入時より価格が下がりやすいです。

また、住宅地の裏が崖の土地や、旗竿地も、購入する時は安いですが、将来売却する際は売りづらく価格が下がりやすい傾向にあります。

まとめ

価格が下がりづらい6
同じ価格の住宅を購入しても、将来の価値が同じわけではありません。

なので、将来の価格が下がりづらい物件を選びたい方は、購入時に地域性、間取り、立地等に気をかけるといいです。

また、維持管理を適切に行っている建物は価格が下がりにくいので、適度に大掃除や大規模修繕を行うことが大切です。

今回も記事を読んでいただきまして、ありがとうございました。

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