不動産投資の中では小額から始められて、融資を使わないでも始めることができるからね
今回は戸建て投資で失敗を防ぐポイントについて解説するね
【今回の疑問】
・戸建て投資で失敗を防ぐポイントなんてあるの？
・戸建て投資を始める前に知っていた方がいいことは？
・4つのことを確認して購入すれば戸建て投資で失敗しない
・リフォームでお金のかかる箇所がわかる
・戸建て投資の賃貸需要の調べ方がわかる
目次
戸建て投資で失敗を防ぐポイント①：リフォーム費用をおさえる
戸建て投資で失敗を防ぐポイント①は、リフォーム費用をおさえることです。そのためにリフォーム費用が多くかかる箇所を最初に確認します。
戸建てを賃貸した場合に、想定される入居者や家賃を考えて、どこまでリフォーム費用をかけるのかを考えて購入した方がいいです。
家賃10万円でも借りてくれる戸建てなのか、家賃3万円程度でしか貸せない戸建てなのかによって、かけれるリフォーム費用が変わってきます。
購入前に物件を案内してくれる不動産屋に、どのぐらいの賃料で貸せそうですか？
どこまでリフォームをした方がいいですか？とヒアリングして入居者層に合わせてリフォームするのがいいです。
リフォーム費用が多くかかる箇所は次の４つです。
ⅰ．雨漏り
ⅱ．トイレ
ⅲ．白アリ被害
ⅳ．建物の傾き
リフォーム費用にお金をかけ過ぎると、回収までに時間がかかり過ぎます。
また、将来、売却する場合にリフォーム費用プラス残債金額以上の金額で売れそうにない場合はこの段階で購入をやめています。
ⅰ．雨漏りの有無
安い戸建では雨漏りの修繕をしないでそのまま雨漏りのある状態で売却している物件があります。
雨漏りを直すのにどのぐらいリフォーム費用がかかるのかを確認することが必要です。
購入時に不動産屋に見積もりのお願いをしたり、知り合いの大工さんに見てもらってから購入した方がいいです。
参考までに修理費用の目安です。
雨漏りした箇所 修理費用相場 屋根の雨漏り修理 1～45万円 外壁の雨漏り修理 5～50万円 天井の雨漏り修理 10～15万円 ベランダ(バルコニー)の雨漏り修理 3～25万円 窓サッシ・天窓の雨漏り修理 3～25万円 屋上(陸屋根)の雨漏り修理 20～100万円
ⅱ．トイレ
入居する場合、いわゆるポットントイレより、水洗トイレの方がいいですよね。
そのため、トイレが公共下水道なのか浄化槽なのか？
和式なのか洋式なのか？を確認します。
賃貸しやすいのは、当然、洋式の水洗トイレ（公共下水道）ですね。
ここで、トイレを整理すると以下のとおりです。
トイレは４種類あります。
①くみ取りトイレ
いわゆるポットントイレです。
※くみ取りが必要です。
②簡易水洗
水洗となっていますが、仕組みはくみ取りトイレと同じです。
水を流す分、くみ取り回数は増えます。
※くみ取りが必要です。
③浄化槽の水洗トイレ（公共下水道がない場合）
※定期メンテナンスが必要です
④水洗トイレ（公共下水道）
③の浄化槽は、2タイプあります。
（１）単独浄化槽
トイレのみの汚水を処理
（２）合併浄化槽
トイレ以外のお風呂の水、台所の生活雑排水も含めて処理
現在は合併浄化槽が主流です。
浄化槽には毎年メンテナンス費用が必要です。
地域によって違いはありますが、参考までに例えば千葉県北西部では
①保守点検（年3～4回程度、4,000～5,000円程度/回）
②清掃（年1回以上、5人槽15,000～20,000円程度、浄化槽の大きさによって違います）
③法定検査（11条検査）（年1回、10,000円程度）
合計年間 40,000～50,000円程度
和式→洋式へ変更するリフォーム費用の目安
公共下水道の和式トイレであれば洋式トイレに変えた方が入居は決まりやすいです。
①工事して和式→洋式へリフォームする場合
目安：20〜40万円前後
物件種類 一戸建て 築年数 40年 リフォーム費用 14.6万円 施工日数 3日 
物件種類 一戸建て 築年数 28年 リフォーム費用 38万円 施工日数 1日
②工事なしに取り付け型洋式トイレを設置する場合
和式トイレに洋式トイレの便器を乗せるタイプがあります。
段差があるタイプならネットやホームセンターで3,000円程度から購入できます。
ボロ戸建てで最小のリフォームでおさえて、賃料も3万円程度しか見込めない場合は、
リフォーム工事して数十万円かけるより、この便器をのせるタイプで十分な場合もあります。
くみ取り式→浄化槽へリフォームする費用目安
くみ取り式を浄化槽へリフォームする場合の費用は
目安：80～200万円程度
浄化槽の埋設工事、トイレの交換費用、既存便器の撤去費用、内装リフォーム費用などの合計金額です。
浄化槽を設置する場合は高額になるので、補助金制度を設けている各自治体も多いので、物件のある自治体に確認してくださいね。
浄化槽＆トイレの工事費用 80～175万円 浄化槽＆トイレの工事期間 5～10日
ⅲ．白アリの被害
白蟻が発生している場合は、床下の木や軒裏の木材などが被害にあってスカスカ状態になっている場合があります。
その場合、建物の傾き、崩壊、雨漏りなどの原因となります。
確認箇所
・床下、壁、軒裏に羽アリの形跡
・床下、外壁の蟻道
・床下、天井裏に羽アリの死骸の有無
白蟻の調査及び除去費用は、20〜40万円程度です。
これ以外に、木がスカスカになって荷重に耐えれそうにない場合は、その部分のリフォーム費用が余分にかかります。
ⅳ．建物の傾き
建物に傾きがあると将来の地震の際に崩壊の危険性や入居者にメニエール病が発症する原因にもなります
建物の傾きを本格的に直すためには工法によって違いはありますが、リフォーム費用が多額にかかります。
まず、建物に傾きがあるかどうかは、建物の中に入った際に携帯のアプリで簡単に調べられます。
次のようなアプリを使えば、無料で平行なのか傾いているかがすぐわかります。
建物の傾きを直すリフォーム工事費用の目安は
100～400万円程度まで幅があります。
耐震補強工事をする場合、補助金をだしてくれる市町村もありますので事前に確認してみてください。
建物の傾きを直すためにリフォーム費用が多額にかかる場合は、購入をやめることも必要です。
仮に200万円かかって家賃5万円で貸せた場合、その修理費用の回収だけで3年以上かかります。
戸建て投資の場合、賃料が安いので回収までに時間がかかるので、リフォーム費用を極力かけないことも大切です。
参考までに傾きをなおす工事は以下のようなものがあります。
①耐圧板工法（耐圧盤工法）
地盤沈下で家が傾いてしまったとしても、今後これ以上地盤そのものの沈下は起こらないと思われる場合に採用される工法です。
基礎下の土を掘り、耐圧板（50㎝×50㎝前後の鉄板）を設置して、基礎をジャッキアップしていきます。
家の水平がとれたら、高さが固定できる台座を耐圧板と基礎の間に据え付けて、ジャッキを取り外し埋め戻します。
工期は2～3週間前後が目安で、最多価格帯は200万円～400万円です。
②土台上げ工法
耐圧板工法と同じく、これ以上地盤の沈下は進行しない場合で、土台の強度がある場合に有効な工法です。
基礎とその上に横置きしている角材（土台）を切り離し、基礎は傾いたままの状態で土台・柱・壁をジャッキアップしていきます。
土台が水平になったら、基礎との間にできる三角形のスキマに鉄板などを差し込み、モルタルで仕上げます。
工期は2～3週間前後が目安で、最多価格帯は200万円～400万円です。
【レフトハウジング】③薬液注入工法
軟弱地盤上でベタ基礎の場合に採用されやすい工法です。
セメントを混ぜた液体を基礎の下の地盤内に注入し、その注入圧によって地盤ごと家を持ち上げて傾きを直します。
家の傾き修正と同時に地盤改良を兼ねるので、再沈下の可能性は低いと言えます。
布基礎の場合は、耐圧板工法と併用すると施工精度が上がります。
工期は1～2週間前後が目安で、最多価格帯は250万円～400万円です。
戸建て投資で失敗を防ぐポイント②：賃貸需要を確認して購入する
賃貸需要とは借り手がいるのか？どこぐらいの賃料で借りてくれそうか？の確認です。
戸建て投資の場合、入居者がいなければ賃料はまったく入ってこないですよね。
入居率100％か0％のどちらかです。
なので、入居者が決まりやすいかどうかは非常に大切になってきます。
そこで、賃貸需要については立地と物件自体で考える必要があります。
ⅰ．賃貸需要がある立地なのか？
賃貸需要がない場所だと、賃貸で貸すことができないですよね。
例えば、戸建て住宅は田舎の農村地域や山林地域にもあります。
ただ、このような農村地域や山林地域で賃貸需要があるかは別です。
過疎化して村民も少なくなっている地域の戸建てではいくら安いからと言っても、借り手がいない場合があります。
また、昔からある郊外の住宅団地の場合、空家が多かったり、駅、バス停から遠く、傾斜地の団地になっており、
車がないと不便なため、賃貸できたとしても借り手を見つけるのに長期化する場合があります。
賃貸で貸せなければ、賃料が入ってこないので不動産投資が成り立ちません。
そこで、不動産投資で失敗を防ぐために購入前に賃貸需要がある地域かどうかを調べる必要があります。
賃貸需要の調べ方
①グーグルマップ、航空写真、ゼンリンなどの地図で対象物件周辺の状況を確認
対象物件周辺にアパートが建っているか？
アパートがあれば、現地調査の際にそのアパートも見にいって埋まっているかどうか、
空室があれば管理会社に電話して賃料、空室期間を確認します。
②ネットで対象物件周辺で賃貸物件（戸建賃貸、アパート）の募集があるかを確認
賃貸物件があればネットで賃料相場を確認します。
③地図、ネットでまったく周辺で賃貸物件がない場合
不動産業者へのヒアリング
売り物件を案内してくれる不動産屋、対象物件周辺の幹線道路や最寄り駅前の不動産屋へ賃貸に出した場合、
どんな人がどのくらいの賃料で借りてくれるのかを確認します。
その際に、名刺をもらっておけば購入後に賃貸のお願いもできます。
対象物件周辺に賃貸物件がまったくない場合、地域最安値で生活保護者や高齢者向けに貸し出す方法も考えられます。
その場合、家賃滞納リスクも高くなるので、家賃保証会社に入ってもらったり、連帯保証人をつけてもらうと安心です。
しかし、生活保護者の場合、家賃保証会社に入れない場合もありますので、直接市町村から大家さんに
家賃分を振込みしてくれる自治体もありますので、事前に自治体に相談してみてください。
ちなみに、たいちゃんは周辺で賃貸需要がないと思われる物件は購入をやめています。
賃貸需要がない場合、運よく埋まったとしても、その入居者が退去して空室になった場合、空室期間が長期化する可能性が高いからです。
オーナーチェンジ物件についても、同様で今入居者がいたとしても、退去した場合、次の入居者が決まりやすいのか、現在の賃料水準で借りてくれるのかの確認は大切です。
ⅱ．「大島てる」の確認
次に、物件自体について調べます。
「大島てる」というサイトを知っていますか？
過去に自殺、他殺、事故死があった家や建物を確認できるサイトです。
戸建て住宅の場合は、入居が決まらなければ空室率は100％で、賃料はまったく入ってこないですよね。
過去に自殺、他殺などあった物件は、なかなか入居が決まりません。
さらに、決まったとしても賃料が相場より半値近くも安くなってしまいます。
特に、このサイトで公表されている場合は、誰でも閲覧して見れるので、購入前に確認しておくことがおすすめです。
問い合わせの段階で心理的瑕疵（自殺、他殺、事故死を「心理的瑕疵」といいます）はありますかと不動産屋に確認されてもいいですね。
最近では自宅で孤独死されるご老人もいらっしゃいます。
孤独死は、自殺や他殺、事故死とは違いますので、気にされない方もいるかと思いますが、
賃貸する場合、孤独死があった場合も入居者には事前に説明した方が後から無用なトラブルにならないのでいいです。
相続で相続人が売却する物件の場合は、孤独死についても事前に確認した方がいいでしょうね。
戸建て投資で失敗を防ぐポイント③：土地価格を確認
土地価格を確認する目的は①将来の売却価格の目安と②担保価値を把握するためです。
ⅰ．将来の売却価格の目安
建物が築30年超えているものは基本、建物価値はないです。
そのため、将来売却する価格の目安は土地価格となります。
購入時に土地価格を把握しておけば、将来売れる金額の目安がわかりますので、
その価格と購入金額に大きく乖離がある場合は慎重に検討することが必要です。
土地価格は固定資産税評価額で把握します。
固定資産税評価額は売主から固定資産税の課税明細書を開示してもらえば見ることができます。
固定資産税評価額÷0.7=時価水準です。
固定資産税評価額がわからない場合は、路線価で把握します。
相続税路線価÷0.8×面積=時価水準です。
※本来は間口狭小、奥行長大などの個性率を路線価に乗じる必要がありますが、概算の把握という意味で省略しています。
ⅱ．担保価値を把握
銀行の担保価値は土地の時価水準に70%程度の掛け目をみて、担保価値を把握しています。
なので、戸建住宅を現金買いできれば、将来物件を買う際に土地を共同担保にいれてアパートなどを購入することができます。
戸建て投資で失敗を防ぐポイント④：出口価格の確認
毎月の収入（インカムゲイン）だけでなく、将来の売却益（キャピタルゲイン）も考えて購入する必要があります。
なぜなら、賃料が毎月5万円入って、年間60万円の収入があって、5年間貸せたとしたら、300万円の収入ですよね。
これを
60万円 ÷ 表面利回り5% = 1,200万円で買って、
表面利回り10%の600万円でしか売れなかった場合
| 購入金額 | △ 1,200万円 |
| 家賃収入５年分 | ＋ 300万円 |
| 売却金額 | ＋ 600万円 |
| 合計 | △ 300万円 |
60万円 ÷ 表面利回り15% = 400万円で買って、
表面利回り10%の600万円で売れた場合
| 購入金額 | △ 400万円 |
| 家賃収入５年分 | ＋ 300万円 |
| 売却金額 | ＋ 600万円 |
| 合計 | ＋ 500万円 |
つまり、購入する場合に何年後にいくらだったら、売却できるのか想定しておくことが大切です。
賃借人付きでの売却は
表面利回り15%以上であれば売りやすいですね。
空家になってからの売却は土地値が目安。
売れない場合は、最終手段として建物を取り壊して、駐車場に利用できないか？を検討します。
まとめ
1、リフォーム費用をおさえる
①雨漏り
②トイレ
③白アリ
④建物の傾き
2、賃貸需要の確認
3、土地価格の確認
4、出口価格の確認
今回も記事を読んでいただきまして、ありがとうございました。
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