不動産の売却

家を相場より数百~数千万円高く売却する方法を解説!体験談必見!

家を高く売る
ねこくん
ねこくん
家を売却したいけど、どうしたら高く売却できるの?
たいちゃん
たいちゃん
そうだね。家を売却する場合は、少しでも高く売却したいよね。

高く売りたいと思っても、どうやって売ったらいいのかもわからないし、そもそも持っている家の価値なんて普通、わからないですよね。

なので、売却を相談した不動産屋さんの言われるがままの金額で売りにだして、売れても高く売れたのか、安く売れたのかわかりません。

そこで、今回は家の相場を知った上で、相場より高く売れる方法について解説します。

そして、実際にこの方法でたいちゃんは数百~数千万円相場よりも高く売却したことがありますので、これから家の売却を考えている人は試してくださいね。

家を売却したい場合どうしますか?

質問
家を売却したいなと思ったら、どうしますか?

近所の街の不動産屋さんに売却をお願いする、
大手の不動産屋さんの方が安心なので、有名な大手の不動産屋さんにお願いする、
ネットで無料査定してもらって、もっとも高い査定金額をしてくれたところに依頼するなどいろいろ方法はありますよね。

不動産仲介の仕組み

仕組み
売主が、不動産屋に売却を依頼する場合、媒介契約書を結んで仲介(媒介)を依頼することになります。

媒介契約は、3種類あります。
・専属専任媒介契約
・専任媒介契約
・一般媒介契約

簡単に言うと
「専属専任」は、売主自身で買主を見つけてはダメ、依頼した不動産屋以外のほかの不動産屋にお願いするのもダメという契約です。

「専任」は、売主自身で買主を見つけるのは大丈夫。依頼した不動産屋以外のほかの不動産屋にお願いするのはダメ。

「一般」は、売主自身で買主を見つけるのも、依頼した不動産屋以外のほかの不動産屋にお願いするのも大丈夫です。
なので、「一般媒介契約」の場合は、複数の不動産屋にお願いすることができます。

媒介契約の種類 売主自身で買主をみつけても? 依頼した不動産屋以外の不動産屋にお願いするのは?
専属専任 × ×
専任 ×
一般

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仲介の現実

現実
不動産屋用語で、両手、片手、分かれという言葉があります。
知っていますか?

・両手とは、売主、買主両方から仲介手数料(報酬料)をもらうことです。

・片手、分かれとは、売主又は買主の片方だけから仲介手数料をもらうことです。

仲介手数料は、宅建業法で決まっており、上限金額は概ね売却価格×3%+6万円です。
なので、両手だと売主、買主の両方から3%ずつもらえますので、合計約6%もらえます。

片手、分かれだと、売主又は買主の一方からしか仲介手数料をもらえませんので、約3%です。
なので、当然両手の方が仲介手数料が倍になりますので、どこの不動産屋もまずは両手を狙って営業します。

しかし、両手ばかりを狙うと弊害があります。

例えば、3,000万円のマンションの仲介をしてるとします。

3,000万円を両手で売ろうとすると、営業方法は自社のホームページ、チラシ、既存顧客へのアプローチがメインになります。
インターネットのメジャーポータルサイトに載せていても、エンドの買主候補からの問い合わせには対応してくれますが、他の仲介会社からの問い合わせには対応してくれない場合もあります。

そのため、仲介手数料は片手だと3,000万円×3%≒90万円
ですが、売却価格が下がったとしても両手だと
2,000万円×6%≒120万円です。

なので、売却価格は下がっても、両手の方が不動産屋は仲介手数料が高いので得をするのです。

片手だと不動産屋は仲介手数料は低いですが、売主には高く売却できる可能性が拡がります。
片手だと依頼した不動産屋以外にも、他の不動産屋にも買主を探してもらえます。インターネットのメジャーポータルサイト、知り合いの不動産屋、さらにはその先の不動産屋、他の不動産屋がポスティングするチラシを見たお客など無限に買主を探すことができるのです。

なので、売主にとっては片手仲介の方が、3,000万円で売却しやすくなります。

家の売却にかかる主な費用(仲介手数料・税金等)

費用
家の売却には主に以下の費用がかかります。
・仲介手数料(報酬料)

200万円以下の場合:売却価格×5%(税別)
200万円を超え400万円以下の場合:売却価格×4%+2万円(税別)
400万円を超える場合:売却価格×3%+6万円(税別)

・売買契約書に貼る印紙代(数千円~数万円程度)
・抵当権抹消費用(数万円程度)
・住宅ローンの繰上返済の手数料(金額は金融機関によって違います)
・税金(詳細については税務署、税理士さんにお問い合わせください)
譲渡所得の3,000万円控除や自宅を売却した場合の買替え特例を利用できれば、売却した場合の税金(所得税・住民税)はかからない場合もあります。

税金(所得税・住民税)がかかる場合の計算方法
売却価格 - 取得費 - 売却に伴う仲介手数料などの経費 = 譲渡所得
譲渡所得 × 税率 = 税金(所得税・住民税)

取得費:土地は購入した時の金額、建物は減価償却後の金額です。

マイホームとして住んでいた家を売却する場合の建物減価償却費の計算は、
木造住宅の場合:法定耐用年数は22年ですが、マイホームの売却の場合は特別に法定耐用年数が1.5倍延長できますので、法定耐用年数は33年で計算できます。

RC造のマンションの場合:法定耐用年数は47年ですが、同様にマイホームの場合は1.5倍延長でき、約70年での計算となります。

購入した時の金額がわからなくなった場合の取得費は、売却価格×5%で計算します。

譲渡所得 × 税率 =税金

税率(所得税・住民税の合計値)
所有期間5年以内の短期の場合:約40%
所有期間5年超の長期の場合:約20%

特例
所有期間10年超の場合:譲渡所得が6000万円以下の部分約15%
譲渡所得が6000万円超の部分約20%

※ちなみに、所有権移転登記費用は通常、買主負担となります。

家を高く売却する流れ

家を高く売る

まずは売却しようとする家の相場を把握しよう

まず、いろいろな会社に相談するのがいいです。

1社だけでなく、数社に無料査定してもらってください。
無料査定してもらう目的は、最も高い金額を査定してくれた会社に仲介を依頼するのではなく、相場を知るためです。

3社以上に無料査定してもらい、不動産屋さんが作ってくれる査定書を読むと相場がわかります。

その上で、売り出し価格を決めればいいです。

相場程度で売り出せば、短期で売却することができるでしょうし、少し時間がかかっても高く売りたい場合は、相場より高めに売り出せばいいのです。

売りにだしても値段交渉がいくらか入ることを見越して、通常は相場より1、2割程度高い価格設定で売り出し価格を決めることが多いと思います。
あまりにも相場からかけ離れた価格設定をしますと、まったく問い合せもこないことがありますので、営業担当者に相談されて決められたらいいと思います。

次に、信頼できる営業マンを見つけよう

そして、大切なことは、無料査定してくれた会社の中で最も高い金額を査定してくれた会社に依頼するのではなく、査定書、メール、電話のやりとりをして信頼できる営業マンへ仲介を依頼することです

会社と書かなかったのは、仲介業は営業マンの能力が非常に大きく影響する世界です。

そのため、会社が大手であっても高く売れるかどうかは担当者の能力に左右されるところもあるからです。

今はレインズやアットホーム、スーモ、各種宅建協会のポータルサイドなどネットへ載せることができますので、ネット掲載すれば、大手、中小企業の差はそれ程ありません。

そして、優秀な営業マンは購入希望のお客さんを抱えています。
例えば、今までに問い合わせがあったお客さん、
以前購入してくれたお客さんの親族、親戚、
知人、友人で不動産を探している人など、
さらに他の不動産会社にも付き合いがあれば、他の不動産屋を通じてそのお客さんにも紹介してもらえます。優秀な営業マンには自然と購入できるお客さんの情報が入ってくるのです。

そのため、営業担当者の能力や相性の方が大切だと思います。

また、1社に「専任」で依頼する方法もありますし、数社と「一般媒介契約」を結んで、同時に販売を開始する方法もあります。

信頼できる1社に「専任」で媒介を依頼すれば、窓口が1本かできるメリットがあります。
反対に、数社に依頼すれば数社からの購入申し込みや問い合わせなどの連絡がきた場合に、売主さんが調整する手間がかかるデメリットがあります。

なんとなく、1社より、数社に依頼した方が高く売れそうな気がしますよね。

その場合は、まず信頼できる1社と「一般媒介契約」を結んで販売活動をしてもらって、数ヶ月たっても進捗がない場合は、他の会社にも同様に「一般媒介契約」を結んで仲介を依頼すればいいです。
最初の会社に、数ヶ月たって進捗がない場合は、他の不動産屋とも媒介契約を結ぶ旨伝えておけば問題にもなりません。

営業マンと販売方法のすり合わせをしよう

信頼できる営業マンが見つかったら、その営業マンと今後の販売方法のすり合わせをしましょう

①売り出し価格
(相場からみた売り出し価格をいくらにするか話し合いましょう)
②広告方法
(ネット、ポスティングチラシ、新聞広告など)
③紹介先リストを作ってもらいましょう
(紹介先:個人、法人、金融機関、お付き合いのある不動産屋など)
④売却する不動産の売りとなるポイントを伝えましょう
(家自体のアピールポイントだけでなく、不動産屋にはわからない近所に住んでいる人との人付き合い、町内会の祭りなどの催しものなど、新しく住む人が生活する上でメリットになりそうなことは積極的に伝えましょう)

まとめ

優秀な営業マン
家を高く売却する方法

①ネットや知人の紹介してくれた不動産屋さん複数社に無料査定依頼
②相場の把握
③信頼できる営業マンを見つける
④営業マンと販売方法のすり合わせ
⑤売り出し価格の決定
⑥販売開始

たいちゃんは実際にこの方法で、数百~数千万円相場よりも高く売却したことがあります。売却を考えている方は、試していただければと思います。

今回も記事を読んでいただきまして、ありがとうございました。

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