不動産の売却

【不動産鑑定士が教える】自宅を相場より少しでも高く売却する方法

ねこくん
ねこくん
自宅の売却を考えているんだ。

どうしたら高く売却できるの?

たいちゃん
たいちゃん
そうだね。

自宅を売却するなら、少しでも高く売却したいよね。

ねこくん
ねこくん
うん!
たいちゃん
たいちゃん
自宅を高く売却するポイントは
まずは自宅の相場を知ることだよ。

相場がわからなければ、高いのか?安いのか?
わからないよね。

ねこくん
ねこくん
そうだね。
たいちゃん
たいちゃん
そして、自宅を高く売却するポイントは、

ズバリ!
この2つだよ。

・信頼できる担当者をみつける

・その担当者との売却方法・計画のすり合わせ

【今回の悩み】

・自宅を少しでも高く売却したい

・家の相場がわからない

この記事を読んでわかること

・家の相場を知る方法がわかる

・自宅を相場より高く売却する方法がわかる

・実際に僕が相場より数百~数千万円、高く売却した方法がわかる

※自宅を高く売却する方法を
すぐに知りたい方は、目次を開いて
『【不動産鑑定士が教える】自宅を少しでも高く売却する方法』
をクリックしてくださいね。

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自宅を売却する方法

自宅 売却
ねこくん
ねこくん
自宅を売却するにはどうしたらいいの?
たいちゃん
たいちゃん
そうだね。

自宅を売却するには不動産屋に売却をお願いすることになるよ。

不動産屋もいろいろあるよね。

不動産屋に売却をお願いしようにも、いろいろな不動産屋がありますよね。

・物件の近所の不動産屋

・最寄り駅前の不動産屋

・テレビCMでみかける大手の有名な不動産屋

・コンビニで無料配布されているスーモなどの
不動産情報誌にのっている不動産屋などなど

知り合いに不動産屋がいれば、知り合いにお願いするのがいいです。
その知り合いの不動産屋が信頼できるのであれば、おなさらです。

ただ、不動産屋に知り合いがいない方もたくさんいますよね。

また、知り合いはいても自宅なんで、
知り合いでない不動産屋にお願いしたい場合もありますよね。

その場合は自分で不動産屋をみつけて、
自宅の売却をお願いすることになります。

【常識①】不動産仲介の仕組み

自宅 売却2
たいちゃん
たいちゃん
不動産屋に家の売却をお願いすると
「媒介契約」をむすぶことになるよ。

不動産屋に家の売却を依頼する場合、「媒介契約書」にサインして
家の売却の仲介(媒介)業務を依頼することになります。

媒介契約は、3種類あります。

・専属専任媒介契約

・専任媒介契約

・一般媒介契約

ねこくん
ねこくん
似ていてよくわからないよ。
たいちゃん
たいちゃん
そうだね。

よく似ているよね。
簡単にいうと、、、

①「専属専任」媒介契約は、依頼した不動産会社1社だけに仲介をお願いする契約です。
売主本人も買主をみつけることはできません

つまり、「専属専任」は、依頼した不動産屋以外のほかの不動産屋にお願いするのはダメです。
売主が自分で買主を見つけることもダメです

②「専任」媒介契約も、依頼する不動産会社は1社だけ。
ただし、売主本人は買主をみつけることができます

「専任」は、依頼した不動産屋以外のほかの不動産屋にお願いすることはダメです。
しかし、売主が自分で買主を見つけることは大丈夫です

③「一般」媒介契約は、複数の不動産会社にお願いできます。
売主本人も買主をみつけることができます

「一般」の場合は、依頼した不動産屋以外のほかの不動産屋にお願いすることは大丈夫です。
売主が自分で買主を見つけることも大丈夫です。

たいちゃん
たいちゃん
まとめるとこんな感じです。
媒介契約の種類 依頼した不動産屋以外の不動産屋にお願いするのは? 売主自身で買主をみつけるのは?
専属専任 × ×
専任 ×
一般
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【常識②】不動産仲介業界の現実

自宅 売却3
たいちゃん
たいちゃん
不動産業界用語で、「両手」、「片手」、「分かれ」という言葉があるよ。

知っている?

ねこくん
ねこくん
知らないよ。

なに?

両手とは、不動産屋が買主を自分でみつけて、
売主、買主の両方から報酬(仲介手数料)をもらうことです。

片手、分かれとは、買主を別の不動産屋がみつけて、
買主の報酬は別の不動産屋がもらうことです。

売主と媒介契約をむすんだ不動産屋は、
売主の一方だけから報酬をもらうので「片手」というのです。

ねこくん
ねこくん
不動産屋は自分で買主をみつける
「両手」の方が、
報酬を売主、買主の両方から
もらえるということだね。
たいちゃん
たいちゃん
そうだね。
「両手」だと「片手」より、
単純に報酬は2倍だね。

例えば、3,000万円のマンションの場合

報酬(仲介手数料)は宅建業法で、
売却金額×3%+6万円が上限と決まっています。

なので、両手だと売主、買主の両方から3%+6万円ずつもらえます。

3,000万円×3%+6万=96万円×2=192万円です。

なので、当然両手の方が仲介手数料が倍になりますので、
どこの不動産屋もまずは両手を狙って
自社で買主をみつける努力をします

たいちゃん
たいちゃん
しかし、両手ばかりを狙うと弊害があるよ。
ねこくん
ねこくん
ん?

なに?

例えば、3,000万円のマンションの仲介をしてるとします。

3,000万円を両手で売却しようとすると、
売却方法は自社のホームページ、チラシ、
既存顧客へのアプローチがメインになります。

基本、他の不動産屋が介在しないように
自社で買主をみつける方法をとります。

インターネットのメジャーポータルサイトに物件を掲載しても、
エンドの買主からの問い合わせには対応してくれても、
他の不動産屋からの問い合わせには対応してくれない会社もあります。

いわゆる「囲い込み」です。

たいちゃん
たいちゃん
そして、こんなこともあるよ。

3,000万円の物件だと
仲介手数料は片手だと96万円です。

ここで、売却価格が2,500万円に下がったとしても両手だと
2,500万円×3%+6万円=81万円×2=162万円ですよね。

なので、売却価格は下がっても、両手の方が不動産屋は仲介手数料が高いのです。

たいちゃん
たいちゃん
そのため、不動産屋は「専属専任」媒介契約をむすんで
「両手」仲介をしたがるのです。
ねこくん
ねこくん
しかし、売主にとっては高く売却できるのが一番いいよね。
たいちゃん
たいちゃん
そうだね。

売主にとっては高く売却できるのが一番いいよ。

そして、本来、信頼して売却をお願いしてくれた売主の利益を一番に考えるべきだよね。

ねこくん
ねこくん
そう思うよ。

「一般」媒介契約を結べば、不動産屋1社だけでなく、
他の不動産屋にも複数依頼できて、買主を探してもらえます

また、「専任」媒介契約であっても
「片手」仲介してくれる不動産屋であれば
当初の高い金額で売却してくれます

例えば、「片手」仲介してくれる不動産屋であれば
新聞広告、チラシインターネット等
の囲い込みもしません。

知り合いの不動産屋への探索依頼、さらにはその先の不動産屋への依頼、
など無限に買主を探してくれます。

なので、売主にとっては片手仲介をしてくれる不動産会社の方が、
3,000万円で売却しやすくなるのです。

【不動産鑑定士が教える】自宅を少しでも高く売却する方法

自宅 売却4

①自宅の相場を知る

たいちゃん
たいちゃん
自宅を少しでも高く売却する方法を解説するね。
ねこくん
ねこくん
待ってました!
本当にそんな方法があるの?
たいちゃん
たいちゃん
あるよ。
実際、僕はこれからお話する方法で売却して、相場より高く売ったことがあるからね。

参考にしてもらえると嬉しいよ。

まず、いろいろな会社に相談してください。

1社だけでなく、数社に無料査定してもらってください。

無料査定する目的は、最も高い金額を査定してくれた
不動産屋に仲介を依頼することではなく、相場を知るためです。

3社以上に無料査定してもらい、
不動産屋が作ってくれた

査定書を読むとだいたいの相場がわかります

だいたい、どこの不動産屋も幅で査定結果がでます。

例えば、
A社 2,500~2,800万円
B社 2,200~2,500万円
C社 2,700~3,000万円

この結果から、2,200~3,000万円。
相場としてはだいたい2,500万円程度かとわかります。

その上で、売り出し価格を決めればいいです。

相場以下で売り出せば、短期で売却することができます。

反対に、少し時間がかかっても高く売りたい場合は、
相場より高めに売り出せばいいのです。

売りだしても値段交渉がいくらか入ることを見越して、
通常は相場より1、2割程度高い価格帯で売り出します。

たいちゃん
たいちゃん
相場からあまりにも、かけ離れた価格設定をすると、
まったく問い合せがきません。

不動産屋と相談して決めてください。

マンションの無料査定はこちらをクリック。

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②信頼できる担当者をみつける

たいちゃん
たいちゃん
家を高く売却するにあたって、僕が最も大切だと思うこと、、、。

信頼できる営業担当者をみつける!

大切なことは、無料査定してくれた会社の中で最も高い金額を査定してくれた会社に依頼するのではないです。

査定書、メール、電話のやりとりをして
信頼できる営業担当者と出会い、
その担当者へ売却依頼すること
です。

会社と書かなかったのは、仲介業は営業担当者の能力が非常に大きく影響する世界です。

そのため、会社が大手であっても高く売れるかどうかは担当者の能力に左右されるからです。

今はレインズやアットホーム、スーモ、各種宅建協会の
ポータルサイドなどネットへ載せることができます。

たいちゃん
たいちゃん
なので、ネット掲載すれば、大手、中小企業の差はそれ程ありません。
ねこくん
ねこくん
インターネットによって、大手、中小の差がなくなったんだね。
たいちゃん
たいちゃん
そして、優秀な営業担当者は購入希望のお客様を抱えているよ。

例えば、
今までに問い合わせがあったお客様、
以前、購入してくれたお客様から紹介された親族、親戚、
家を探している知人、友人、

さらに他の不動産会社にも付き合いがあれば、
他の不動産会社が購入してくれることもあります。

他の不動産会社が「分かれ」で、買主を紹介してくれることもあります。

たいちゃん
たいちゃん
優秀な営業担当者は自然と購入できるお客さんの情報が入ってくるのです。
ねこくん
ねこくん
そうなんだね。

そのため、営業担当者の能力やあなたとの相性の方が大切です。

また、1社に「専任」で依頼する方法もありますし、
数社と「一般媒介契約」を結んで、同時に売却依頼する方法もあります。

信頼できる1社に「専任」で媒介を依頼すれば、
窓口が1本化できるメリットがあります。

購入希望者が複数人いる場合にも、調整をしてくれます。

たいちゃん
たいちゃん
そして、「専任」で依頼すれば、担当者のやる気もでるよ。
ねこくん
ねこくん
そうだろうね。

担当者も信頼されている気持ちになるよね。

ただ、1社より、数社に依頼した方が高く売れそうな気もしますよね。

確かに、複数社に依頼した方がたくさんの方面で
ネット掲載、チラシ配布等してくれます。

ただし、数社に依頼すれば数社からの購入申し込みがくることがあります。

問い合わせも複数社からきます。

売主自身が調整しないといけないので、その分、手間がかかります。

たいちゃん
たいちゃん
「専任」にするか「一般」にするか迷う場合は次の方法もあります。

まず信頼できる1社と「専任」媒介契約を結んで
売却活動をしてもらいます。

3ヶ月以上経っても進捗がない場合は、
更新の際に、その会社とは「一般」媒介契約に変更します。

そして、他の会社にも同様に「一般」媒介契約を結んで仲介を依頼すればいいです。

※その際に、最初の「専任」媒介契約の会社には事前に、
3ヶ月だけ「専任」で、
売れない場合は「一般」に変更する旨、
最初に伝えておけば問題ないです。

③営業担当者と売却方法・計画のすり合わせをする

たいちゃん
たいちゃん
信頼できる担当者が見つかったら、その担当者と今後の売却方法・計画のすり合わせをするよ。
ねこくん
ねこくん
すり合わせ?
たいちゃん
たいちゃん
そうだよ。
今後の計画について以下のことを決めるよ。

①売り出し価格
(相場からみた売り出し価格をいくらにするか話し合う)

②広告方法
(スーモ・アットホーム・宅建協会等のネット、チラシ、新聞広告をどこまでするか決める)

③紹介先リストを作ってもらう
(紹介先:個人、法人、金融機関、お付き合いのある不動産屋など、紹介した先を教えてもらう)

④自宅の売りとなるポイントを担当者へ伝える
(例えば、景色がよい、マンションの住人がいい人が多い、
学校区がよい、専用庭がある、ルーフバルコニーがある等。

新しく住む人が生活する上でメリットになりそうなことは積極的に伝える)

まとめ

自宅 売却5
自宅を少しでも高く売却する方法 まとめ

①相場を把握する
②信頼できる営業担当者をみつける
③売却方法・計画を営業担当者とすり合わせる

たいちゃん
たいちゃん
実際、僕はこの方法で、相場より高く売却したことがあるよ。

参考になれば幸いです。

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たいちゃん
たいちゃん
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ねこくん
ねこくん
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