いろいろな手続きが必要そうだね。
売却の流れを簡単に教えてほしいなぁ。
不動産の売却って、いろいろな手続きがあってよくわからないよね。
今回は、不動産の売却の流れを現役不動産営業マンのたいちゃんが簡単に解説するね。
【今回の悩み】
・不動産の売却ってどんなことするの？
・不動産の売却って何をしないといけないの？
・不動産売却の手続きの流れがわかる
・不動産売却の「契約」の流れがわかる
・不動産売却の「決済」の流れがわかる
目次
不動産売却の流れ（図解）
簡単にいうと不動産売却の流れは次の10ステップだよ。
不動産売却の流れを現役不動産営業マンが解説（全体説明）
ステップ１、売主は不動産屋へ連絡
不動産の売却を考えたら、まずは不動産屋へ連絡します。
【連絡内容】
・不動産を売却したい旨
・売却理由
・いつまでに売りたいか？
・無料査定の依頼
知り合いに不動産屋がいる場合はその不動産屋に相談したらいいと思います。
知り合いに不動産屋がいない場合や不動産屋へ電話するのはちょっと気がひける場合もありますよね。
その場合は、ネット上に一括無料査定サイトがありますので、
そのサイトを通じて、無料査定してもらい、対応や相性のいい不動産屋に仲介を依頼すればいいです。
・売却を考えたらまずは、不動産屋へ無料査定の依頼
・不動産屋の対応を確認
・不動産屋の担当者との相性を確認
ステップ２、売出し価格の決定
無料査定してもらって、売り出し価格を決めます。
査定にあたっては、部屋の中を見ないで机上で査定する会社と、部屋の中をちゃんと見て査定する会社があります。
一長一短ありますが、最終的には部屋の中を見てもらって、売主が希望する金額で売りに出してもらえばいいです。
無料査定を不動産屋数社へ依頼した場合は、査定金額もバラバラな金額がでてきます。
では、高く査定してくれたところへお願いすれば高く売れるのかというとそういう訳でもありません。
仲介を依頼してもらいたいために、あえて相場より高く査定する不動産屋もあります。
相場より極端に高ければ、当然売れませんのでその数ヶ月後に結局、売り出し価格を下げざるを得ません。
なので、大切なことは、どうしてその査定額になったのか？
今後どのような販売方法で売却活動をしてくれるのかを確認することが大切です。
そして、不動産屋と話し合って納得した上で売り出し価格を決定します。
・売却の依頼は査定金額で決めるのではなく、信頼できる不動産屋へ依頼することが大切！
ステップ３、不動産屋へ仲介の依頼（媒介契約書の締結）
媒介契約書とは、不動産会社へ仲介を依頼する契約書になります。
媒介契約書で、どの物件をいくらの値段で仲介を依頼するのかを決めます。
媒介契約には３種類あります。
・専属専任媒介契約
・専任媒介契約
・一般媒介契約
| 媒介契約の種類 | 売主自身で買主をみつけても？ | 依頼した不動産屋以外の不動産屋にお願いするのは？ |
| 専属専任 | × | × |
| 専任 | ○ | × |
| 一般 | ○ | ○ |
おすすめは一般媒介契約です。
メリット
・一般媒介契約は専属専任、専任媒介契約と違って、複数の会社へ仲介を依頼できます。
・数社へ仲介をお願いできますので、競争原理が働いて高く売れる可能性があります。
デメリット
・複数社へ仲介をお願いした場合、内見時間の調整や購入申込書が複数提出された場合の整理をしないといけません。
どういうことかと言うと、
一般媒介契約で数社の不動産屋と媒介契約を結ぶと不動産屋から内見の連絡がたくさんあった場合に、売主自身で日時の調整・連絡をしないといけなくなります。
また、例えば、売り出し価格が２,０００万円で売りにだして、最初の購入申込書が１,９００万円で入った後に、別の業者から１,９５０万円と買付が入る場合があります。その場合の購入申込書の扱いについて交通整理が必要になります。
なので、一般媒介契約でもできれば信頼できる２社程度にお願いするのが売主自身が苦労しなくていいです。
ステップ４、不動産屋が販売活動開始
不動産屋と媒介契約を結んでから、不動産屋による販売活動の開始です。
売主は仲介してくれる不動産屋からの連絡待ちとなります。
よく聞かれる質問①
入居中の部屋の状態で販売した方がいいですか？
それとも、空き部屋にしてから販売した方がいいですか？
できれば空き部屋にしてから販売活動をした方がいいです。
なぜなら、購入希望者が家の内見に来た際に、前の所有者の生活感があると、その所有者のことが気になって売れにくいからです。
例えば、今までの失敗談では家はまったく問題なくても、売主が居住中でしかも、生活用品が散らかった状態であったため、買主が購入意欲をなくした場合があります。
また、こんな失敗経験もあります。
売主が購入希望者の内見に同席した際に、聞かれてもいないのに、このマンションはいいですよ、この地域はいいですよとメリットばかりアピールするのです。
そうすると、買主はどうしてそんなに気にいっているのに売却するんだろう？と半信半疑になって結局、買われませんでした。
売主は内見に同席する際は、購入希望者が質問されることに答える程度がいいですよ。
よく聞かれる質問②
中古戸建住宅を売却される場合、建物を取り壊して更地にして売却した方がいいですか？
それとも、現状の古家付きの状態で売却した方がいいですか？
現状の古家付きの状態で売却した方がいいです。
なぜなら、建物を解体してしまうと、新築住宅を建築する個人や建売業者しか買ってくれません。
しかし、古家でも建物があれば新築住宅まで建てる予算はないけれど、古家をリフォームやリノベーションして住みたいという人が買ってくれますし、建物を取り壊して新築住宅を建築したい人も買ってくれます。
つまり、古家をどうするかは、購入希望者が決める余地を残してた方が売れやすいです。
ステップ５、買主から購入申込書の受領
①購入申込書（買付書）
内見をしてくれた方が購入希望される場合は、いきなり売買契約をするのではなく、まず、購入申込書（買付書）での申し入れがあります。
購入申込書とは、購入希望金額、購入条件を記載した１枚の書面になります。
【購入申込書】
・購入希望金額
・購入条件
現金購入か？融資を利用するか？
瑕疵担保責任について免責でもいいか？
土地の確定測量を希望するか？
契約書ではないので拘束力はありませんが、信義則上、購入申込書がでれば成約に至るように関係者は努力します。
②売渡承諾書
売主から買主へ売渡承諾書の発行。
売渡承諾書とは、買主から出された購入申込書に対して、その金額や条件で売却する意思があることの証明書になります。
発行する場合もあれば発行しない場合もあります。
必ず発行しないといけないものではありませんが、買主としては売主の意思を確認して銀行の事前承認にも提出したいのでもらいたいものです。
③融資の事前承認
購入希望者によっては、銀行の融資が通らない場合もあります。
なので、契約前に銀行へ相談し、事前承認を確認しておきます。
購入希望者に付き合いのある銀行がない場合は、宅建業者が銀行を紹介してくれます。
ステップ６、売買契約
売主と買主で売買契約書の締結。
売買契約と同時に売買代金の一部に当たる手付金を買主は支払います。
買主が銀行の融資を受ける場合は、融資特約（ローン特約）をつけるのが一般的です。
融資特約をつけて契約をして、もし融資が通らない場合は白紙解約となります。
ステップ７、買主の銀行融資の承認
銀行からの融資の承認がおりてから、決済をします。
ステップ８、決済
残代金の支払い、物件の引き渡し手続きです。
ステップ９、所有権移転登記手続き
決済で、残代金の入金を確認すると、司法書士が法務局へ行って、所有権移転手続きを行います。
売り物件に抵当権がついている場合は、抵当権抹消手続きも同時に行います。
ステップ１０、完了
以上で、不動産の売却は終わりです。
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不動産売却の「契約」の流れ
契約とは売主、買主で売買契約書に署名、押印することです
この時に通常、売買代金の一部に当たる手付金が支払われます。
売買契約書の条文で、一般的には売買契約を結んで、すぐに不動産が買主のものになるのではなく、売買代金の全額が支払われる「決済」の時に、不動産は買主のものとなります。
また、契約前もしくは契約と同日で重要事項説明書に署名、押印します。
重要事項説明書は、簡単に言うと、売買する不動産の特徴（上下水道などのインフラの状態、都市計画法・建築基準法等の行政的規制、建物の瑕疵等）を調べた書類です。
通常の契約の流れ
通常の契約の流れは次の通りです。
① 売主、買主、仲介会社が仲介会社の事務所に集合
② 重要事項説明書の説明、署名、押印（契約前に行っている場合もあります）
③ 売買契約書の説明、署名、押印
④ 買主から売主へ手付金の交付
⑤ 売主から買主へ手付金の領収書の発行
⑥ 完了
例外的な契約の流れ
持ち回り（売主と買主が対面しないパターン）という例外的な契約の流れもあります。
① 売主側で重要事項説明書、売買契約書の確認、署名、押印
② 買主側で重要事項説明書、売買契約書の確認、署名、押印
③ 買主から売主へ手付金の振込
④ 買主から売主へ手付金の領収書の発行
⑤ 完了
不動産売却の「決済」の流れ
決済とは、売買代金の残金を支払い、物件の引き渡しをする手続きです
これによって不動産は買主のものとなります。
不動産の引き渡しは、登記上の所有権の移転をもって行われます。
通常の決済の流れ
通常の決済の流れは次の通りです。
① 買主へ融資をしてくれる銀行に売主、買主、不動産屋、司法書士が集合
② 司法書士が所有権移転に必要な書類（印鑑証明書、住民票等）の確認。
③ 買主から売主へ残代金の支払い・振込み
④ 売主が着金確認
⑤ 司法書士が法務局へ行き、所有権移転、抵当権抹消手続き
例外的な決済の流れ
決済で売主が来ないケースもあります。
① 買主へ融資してくれる銀行や不動産屋の事務所に買主、不動産屋、司法書士が集合
② 司法書士が所有権移転に必要な書類の確認。
③ 買主から売主へ銀行振込み
④ 売主が着金を確認、連絡
⑤ 司法書士が法務局へ行き、所有権移転、抵当権抹消手続き
まとめ
不動産の売却は以上のようなにステップを踏んで行われますので、最初にイメージできていれば、安心して取引できます。
参考にしてもらえればうれしいです。
①売主は不動産屋へ連絡
②売出し価格の決定
③不動産屋へ仲介の依頼（媒介契約書の締結）
④不動産屋が販売活動の開始
⑤買主から購入申込書の受領
⑥売買契約の締結
⑦買主の銀行融資の承認
⑧決済
⑨所有権移転登記手続き
⑩完了
今回も記事を読んでいただきまして、ありがとうございました。
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