不動産投資で川上物件を紹介してもらう方法

不動産投資の川上物件とは？

通常、知り合いの買取業者に回したり、一定のお客さんをもっている仲介業者間で出回る物件が川上物件です。

通常の売り物件もありますし、競売になる前の任売物件もあります。

競売と違うのは、川上物件は、建物の中をみることができますし、条件交渉もできます。

業者間で回しても売れない物件や、業者間でまわす必要のない物件が表にでてくるのです。

売主としては少しでも高く売りたいし、不動産屋も高く売れた方が仲介報酬を多くもらえるので高く売ろうとネットなどの表にだします。

不動産屋の種類

不動産屋といっても、売買専門、賃貸専門に大きく分かれます。

その中で、売買専門は、実需向けと投資用向けに分かれます。

賃貸専門は、賃貸と管理を併用しているところも多いです。

売買専門店

実需専門

マイホーム用に戸建、マンションを販売するのがメインです。

新築戸建て、中古の戸建て、中古マンションをメインで扱っています。

自社でリノベーションして販売される会社もあります。

ホームページを見ると、戸建、マンションがメインで、アパート、一棟マンションの売り物件はほとんどないです。

例えば、マンションや戸建を自宅として購入した不動産屋に後日、「不動産投資を始めるので投資物件を紹介してください」と連絡しても、「残念ですが紹介できません」や「探しておきますね」とその後連絡がこないのは、投資物件を紹介したくても、実需向け不動産だけ扱っているので紹介できないんです。

なので、実需向けをメインとしている不動産屋と仲良くなっても投資用不動産は紹介してもらえにくいです。

そもそも投資物件情報をもっていないです。

投資用専門

アパートや一棟マンション、賃借人付きの区分マンションなどの投資物件をメインに扱っている不動産屋です。

投資物件を扱っている不動産屋は、楽待、健美家、不動産投資連合隊などのインターネットサイトに物件を掲載している不動産屋も多いです。

あとは、地域限定でネット検索し、その会社のホームページをチェックして、投資物件を扱っているか確認します。

不動産投資家仲間に不動産屋を紹介してもらう方法もあります。

投資物件を購入するには、その不動産屋が金融機関と付き合いがあることが非常に大切になります。

投資物件は融資を利用して不動産を購入する場合が多いです。

その際に、物件を紹介してくれる不動産屋が、金融機関も紹介してくれれば、購入者は自分で融資付けする手間が必要ないです。

日頃、銀行と投資物件を購入するお客さんを紹介している不動産屋は融資に強いです。

しかし、投資物件を扱っている不動産屋が全部、銀行を紹介してくれるわけでもありません。

「自分で金融機関は見つけてください」って不動産屋も普通にあります。

不動産屋は不動産を仲介することが仕事であって、金融機関を紹介することはあくまでもオプションだと思ってください。

なので、金融機関を紹介してくれないからといって、その不動産屋が悪いわけでもありません。

全国展開している大手不動産屋

メリット
・全国の物件を紹介しているので、全国の情報を扱っています。

・大手ですので、だましたり悪いことはしないだろうという安心感！？があります。

・いきなり、つぶれたりしませんので、後からトラブルがおきた場合も対応してくれる可能性が高いです。

デメリット
・最大のデメリットは、社員の転勤、転職が多く、担当者と長い付き合いがしづらいことです。

・不動産の紹介は、仲良くなった担当者がしてくれますので、その担当者が転勤すると、また一から新しい担当者と関係を作っていかないといけません。

・億単位の大型案件が多く、小規模から始めたい一般のサラリーマン投資家が購入できる物件が少ない場合もあります。

・大手不動産屋でも売って終わりと売り切り型の営業が中心な会社は、売ることが目的で、売った後の付き合いをしようとしない会社もあります。

地元密着型の不動産屋

メリット
・地元密着型であるため、売却しただけでなく、管理やトラブル相談などその他のフォローもしてくれる会社もあります。

・大手では扱わない少額物件も扱っています。
例えば、相続案件などで相続人が地元にいなく、親がもっていたアパートや実家を売りたいといった物件の場合、思わぬ格安物件がでてくる場合もあります。

・他県への転勤がないため、担当者と仲良くなりやすく、長期でお付き合いしやすいです。

デメリット
・会社や担当者の能力の差が激しいです。
なので、非常に対応のいい会社・人もいれば、対応の悪い会社・人もいます。また、会社がよくても対応が悪い人もいます。

・保険、家賃保証制度など新しい不動産情報をあまり知らない会社もありますので、不動産屋が言うことを丸のみするのではなく、自分で勉強していろいろ提案することも必要な場合があります。

賃貸、管理専門店

賃貸専門の不動産屋は、賃貸（入居者募集）と管理がメインです。

なので、賃貸専門会社は基本的に売買はしません。

社員も売買についての知識はない場合が多いです。

賃貸業者にいっても、売り物件は紹介してもらえません。

ただ、たまに賃貸専門会社の関連会社に売買部門を作っており、アパートなどの管理物件を売却する際に、その売買部門から売り物件がでる場合があります。

なので、賃貸専門会社に売買部門があるのかホームページなどで確認したらいいです。

川上物件を紹介してくれる営業マン

投資物件を扱っている会社がわかったとしても、購入者側から川上物件はないですか？と頻繁に問合せしても、いい物件を紹介してくれるわけではありません。

不動産屋も忙しいので、頻繁に問合せしても嫌がられるだけです。

そのため、不動産屋の担当者と仲良くなり、希望条件にあう物件情報が入ってきたら、その担当者から紹介してもらうようにすればいいです。

・正直にその物件の良し悪しを教えてくれる人
不動産屋は不動産を売ることが仕事なのですが、売るだけを目的とする営業マンは、物件の悪いことはいいませんし、悪いこともあたかもメリットのように言って営業する人もいます。

しかし、売り切り型の営業ではなく、売った後も付き合うことを前提にした営業マンは、その後の付き合いも考えて悪いところはちゃんと教えてくれます。

不動産投資家は、一度だけでなく何度も不動産を購入しますので、そのことを知っている営業マンは長い付き合いをしようと人間関係を作ろうとするのです。

そして、そのような営業マンは、長い付き合いを前提としていますので、希望条件にあう物件情報が入ってきたら、優先的に紹介してくれるようになるんです。

・融資付けが上手な人
融資を利用して投資物件を購入する場合、そもそも融資がつかないと物件を購入できません。

そのため、融資付けができるもしくは良く知っている担当者がいいです。

具体的には、融資付けができる担当者は、不動産の特徴（アパート、一棟マンション、区分投資、戸建などの種類、構造、築年等）と、購入希望者の属性（職業、勤務先、年収等）からどこの金融機関だったらどのぐらいの金利、期間、融資金額で融資がつくかまで提案してくれます。

・リフォーム、賃貸付けなどの不動産賃貸業のアドバイスをしてくれる人
不動産賃貸業をしていると何かしらのトラブルが発生します。

その時に相談できる人がいいです。

・不動産投資仲間からの紹介

・売り物件に問合せをして、現地内見の際に話してみて、徐々に仲良くなっていく。

・不動産購入時に仲介してくれた担当者と徐々に仲良くなっていく。

川上物件を紹介してもらえる人とは？

自己資金がある人

自己資金がある人は当然、紹介してもらいやすいです。

自己資金の目安は、購入しようとする不動産の初期費用プラス不動産価格の1〜2割程度です。

なので、自己資金を伝えておけば、購入できる不動産の目安がだいたいわかります。

細かいことを言わない人

細かいことをいわないことも大切です。

なぜなら、細かいことを言う人は購入した後も、いろいろ言ってきそうで面倒くさいなと思われ、不動産屋から嫌がられるからです。

例えば、買う前から床、壁などの少しのキズを見つけて、売主へ細かく修繕を要求してくる人

契約時になっても、契約書の文言について、あげ足をとるような小さなことをいい、買主だけの利益を考えて、売主に不利となる条件を付け加えることを希望する人

細かいことをいわないと後からトラブルになった場合に、心配になるんじゃないの？と思いますよね。

その場合は、仲介してくれる不動産屋に、購入したらその後も管理をお願いするので、問題ないようにしてくださいとお願いすればいいです。

一回きりでなくて、購入後も付き合うことを前提に話をすれば、その後のことを考えて、不動産屋もよっぽど悪い物件や隠し事して売り渡すようなことはしない場合が多いです。

仲介会社が管理してないですといわれたら、その会社と付き合いがあって、信頼できる管理会社を紹介してくださいとお願いすればいいと思います。

川上物件は基本的には、業者間で先に回しています。

それは、付き合いのある業者同士であれば、何か問題があっても、購入した業者がその問題を解決し、後から文句を言わないことを前提としているから、紹介している事情もあるんです。

その分、買い取り業者は、瑕疵担保責任免責で、リスクを含んで購入している分、安く仕入れることができるのです。

なので、多少問題が発生しても、後から売主さんへトラブルになるようなことはいいません、

自己責任でなんとかしますと言えば、優先的に情報をくれるようになるはずです。

まとめ

川上物件は誰でもほしい情報ですよね。

川上物件は投資用不動産を扱っている不動産屋のできる営業マンと仲良くなれば入手しやすくなります。

仲良くなると、表にでる前にこんな物件あるんですがどうですか？と提案してくれるようになります。

そして、通常は業者間で川上物件を回すのも何か問題がおきた場合に、自己責任で解決してくれるから宅建業者へ優先的に物件を回すのです。

例えば、相続人が都会に住んでいて、実家の田舎にあるアパートを相続した場合

そのアパートの劣化がひどく、頻繁に修繕費がかかり管理の手間もわずらわしいので、

値段うんぬんより早く売却したいというケースがあるんです。

その場合、売主は高く売れることが希望ではなく、

売却した後に苦情や補修工事など言ってこない業者や人に買ってほしいニーズがあるんです。

とくに、相続、任売、自己破産の場合にはそういうニーズが強いです。

なので、川上物件は表には出ていない事情がありますので、

そのような事情を察してくんであげることができるようになれば、いい情報を紹介してもらえるようになります。

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