不動産投資

不動産投資の本質(キモ)を不動産屋が語る【有料級】

ねこくん
ねこくん
不動産投資って購入の時に、利回り見たり、

収支計算したりすることたくさんあるよね。

たいちゃん
たいちゃん
そうだね。
ねこくん
ねこくん
購入する前から大変なんだけど、

みんなそんなことしているのかな?

たいちゃん
たいちゃん
ほとんどの人は最終的にはしていると思うよ。

ただ、、、

ねこくん
ねこくん
ただ、、、?
たいちゃん
たいちゃん
ただ、そこまで細かく収支計算しなくても、

僕は物件を見て30分後には買付を入れて、

購入したことあるよ。

ねこくん
ねこくん
えっ!

どうしてそんなことができるの?

たいちゃん
たいちゃん
それはね、、、
この記事を読んでわかること

不動産投資の本質(キモ)

スポンサーリンク

不動産投資の本質とは

不動産投資の本質1
たいちゃん
たいちゃん
不動産投資をしようと思うと、利回り、経費、収支計算、税金計算など

することがたくさんあるよね。

ねこくん
ねこくん
ほんとっ大変だよ。
たいちゃん
たいちゃん
そうだね。ただね、、。

ただ不動産投資してて、そのような細かいことをしていないでどんどん買っている人もいます。

そう
それは根本的に次のことを考えて買っているからなんです。

それは
至ってシンプルで、

買った値段より高く売れる物件だけ

買っているんです。

つまり、買ってすぐでも、数年後に売却する時でも

買った時より高く売れる値段で買うことです。

買った値段より、いつでも高く売れるなら、損しませんよね。

利益しかでませんね。

将来売却する値段のことをリセールバリューといいます。

たいちゃん
たいちゃん

例えば
転売をイメージしてもらったら、わかりやすいです。

ブックオフで500円で買ってきた本を読んで

読み終わったら、

メルカリで800円で売却することと同じです。

これだと売却した時に300円の利益

読んでいる間は、お金は入ってこないけど

本の知識は得ることができますよね。

ねこくん
ねこくん
そうだね。

500円の本の購入 → 不動産の購入

読書 → 不動産の保有中

800円で本を売却 → 将来不動産を売却

リセールバリューを購入時に考えることが大切です。

不動産投資の儲け

不動産投資の本質2
たいちゃん
たいちゃん
不動産投資の儲けを分解して
解説するね。

ここで不動産投資の儲けは

保有期間中のキャッシュフローと

売却時の売却益の2つです。

保有期間中のキャッシュフローをインカムゲイン

売却時の売却益をキャピタルゲインといいます。

たいちゃん
たいちゃん
つまり、不動産投資で儲かるためには
次の3つのパターンがあるよ。
ねこくん
ねこくん
3つね

①インカムゲイン+、キャピタルゲイン+

②インカムゲイン+、キャピタルゲイン±0

③インカムゲイン±0、キャピタルゲイン+

①インカムゲイン+、キャピタルゲイン+

たいちゃん
たいちゃん
①のインカムゲイン+、キャピタルゲイン+

が1番いいのは誰でもわかりますよね

ねこくん
ねこくん
持ってよし
売ってよし
だね。

でもなかなかこんな物件情報は入ってきません。

現実的にはこのような情報は

不動産を流通させている不動産屋が買って、

一般人にはなかなか回ってきません。

②インカムゲイン+・キャピタルゲイン±0

不動産投資の本質4
たいちゃん
たいちゃん
②は保有期間中プラスで
売却時に購入時と同じ金額で売れるパターンです。

このパターンは

保有期間中常に入居率を高く維持し、

修繕費をなるべく少なくするような

毎月のキャッシュフローに神経質になりながら、

不動産経営しないといけません。

そして、プラスのキャッシュフローは保有期間中のみですから、

利益も少ないです。

ねこくん
ねこくん
毎月のキャッシュフローだけ儲けということね。

よく投資額に対して手残り現金は2%あれば

投資してもよいと言われています。

つまり、5000万円投資して、

2%で毎年100万円程度の手残りです。

上手に空室が出ないように運営して、

修繕費等を削ってこの程度です。

米国株投資では5%前後運用利回りを

狙えることを考えると決して高くないです。

たいちゃん
たいちゃん

また、このケースは次の問題点をはらんでいます。

保有期間5年だとすると

単純計算して

5年×100=500万円

将来購入時と同程度で売れれば500万円の現金が残り

購入時より安くしか売れないと500万円は減ります

となると、目線だった年間手残り率2%は下回ってしまいます。

ねこくん
ねこくん
将来の売却額に大きく影響をうけるということね。
たいちゃん
たいちゃん

つまり、保有期間中のキャッシュフローは

売却時の売却額で大きな影響を受けることになります。

保有期間中プラスでも

売却時にマイナスになれば、

トータルでマイナスになる可能性がでてくるのです。

③インカムゲイン±0・キャピタルゲイン+

たいちゃん
たいちゃん
③保有期間中は0
売却時プラスのパターンです。

このパターンは例えば
500万円で買ったものが1000万円で売れることが分かっているパターンです。

この場合だと
不動産投資で失敗がしようがないです。

ねこくん
ねこくん
そうだね。

将来、購入金額より高く売れるのがわかっていれば失敗はないね。

例えば保有期間中

不動産投資の目線の手残り率2%を切った1%でも、

もっと言えば期中の収支が±0だったとしても、

購入金額より高く売れれば、利益は確定です

よっぽど保有期間中マイナス続きでない限り、

損のしようがないです。

たいちゃん
たいちゃん

だから、不動産投資ではリセールバリューが1番大切であって、

利回りや手残り率は二の次に考えることなのです。

つまり、不動産投資利回りが何%以上とか、

手残りが何%以上必要とか、

場合によってはIRRを持ち出してきて、

詳細に計算して一定の基準(ハードルレート)を超えたからと言って、

本質的に大切なことではありません

将来売却する時に結局、購入時より安くでしか売れないと

まったく保有期間中の詳細な計算は意味がないからです。

なので、

たいちゃん
たいちゃん

不動産投資ではリセールバリューを最初に計算することが大切です。

実際、僕の周りの宅建業者さんや投資家の人たちも、

転売時にいくらで売れるかを最初に検討しています。

買った値段より、高く売れることが分かれば、購入した時点で利益確定です。

ねこくん
ねこくん
こっちの方が保有期間中、

いつ売っても損しない安心感があるよね。

たいちゃん
たいちゃん
そうだね。

保有期間中、空室期間が長く続いても、

いざとなれば売ってしまえばいいしね。

僕も今年、2部屋空室が埋まらなくて、苦戦したけど、

もし6ヶ月以上空室が続くようなら、賃貸募集と売却を一緒に進めようと考えてました。

最終的には、2部屋とも埋まったので売却せずにすみました。

また、保有期間中の手残りキャッシュフローを増やすことに注視すれば、

銀行の融資期間を引き伸ばせば、毎月の返済は少なくでき、

毎月の手残り現金を増やせます。

が、これは見せかけのお金です。

なぜなら、残債は減っていないので、

結局、売却時に残債分、手残りは減るからです。

スポンサーリンク

まとめ

不動産投資の本質3
不動産投資の本質

不動産投資の本質は

購入時にリセールバリューを考えて、
買った値段より
いつでも高く売れる物件を買うこと!

そうすると、失敗することはない。

今、新築区分マンションを買おうとしているあなた、

かぼちゃの馬車のようなシェアハウスをすすめられてるあなた、

購入する前に、不動産屋に買ってすぐ売ったとして、いくらで売れるか聞きてください。

本当にあなたのことを思ってくれている不動産屋なら、

いくらで売れるか教えてくれます

不動産屋の本当の仕事は、1回売って終わりなのではなく

投資物件を買ってくれた人が長期で資産を増やしてくれて

貯まったお金でまた、不動産を買ってくれる投資家になってくれることだからです。

今回も記事を読んでいただきまして、ありがとうございました。

うん、じゃーね。

↓こちらをポチっとしていただけると大変励みになります。

人気ブログランキング

ブログランキング・にほんブログ村へにほんブログ村

正直不動産の感想
不動産業界を知れる漫画【正直不動産】の感想&【無料】で読書!不動産業界で最近話題の「正直不動産」。・不動産業界ってどんなところなの?・不動産業界に就職したいけど、リアルな不動産業界を知ることができます。・「正直不動産」を無料で読んでみる。...
スポンサーリンク

関連するおすすめ記事