最近は金融機関の融資が厳しくなってきたので、自己資金でも始められる戸建て投資をしようと考える人が増えてきたよね。
そこで今回は戸建て投資のポイントを解説します。
この記事を読んでいただくと、不動産投資初心者の方が戸建投資をしようとする場合、どんな特徴があるのかがわかります。
戸建て投資に向く価格帯
まず、価格は地方の安い中古戸建てですと100万円ぐらいからあります。
ただし、100万円でも水回り、クロス、雨漏り等のリフォームが必要な場合が多いです。
なので、戸建て投資にむく価格帯は、300万円〜500万円程度の物件になります。
この価格帯だと現金で購入する人も多いです。
そして、初心者の頃は平成築の築年の建物がいいです。
木造は、築年とともに、外観からは見えないシロアリ、雨漏り等が発生したり、フローリングの張り替えが必要だったりしますので、リフォームに慣れてから、昭和築の物件へ移行した方が無難です。
戸建て投資の融資
木造の戸建ての法定耐用年数は22年です。
そのため、地銀の融資期間は法定耐用年数の22年−経過年数がほとんどなので、融資期間がほとんどつかないです
なので、耐用年数オーバーでも融資がつく日本政策金融公庫、しんくみ、信金、ノンバンクが融資をうけるメイン金融機関になります。
融資期間
公庫は、築後10年程度
信金、しんくみ、10〜15年程度
ノンバンク20〜25年程度
金利
公庫1.5%前後
信金、しんくみ2〜2.5%前後
ノンバンク4%前後
融資金額目安
公庫、無担保融資枠を活用すると、フルローン可
信金、しんくみ、フルローン〜本体価格の9割程度
ノンバンク、本体価格の8〜9割、もしくは共同担保物件をいれてフルローン可
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戸建ての賃貸経営
ランニングコスト（費用・経費）
戸建投資にかかる費用は次の通りです。
固定資産税、都市計画税
火災保険料
PM費用
入退去時の修繕費用
募集時の広告宣伝費
汚水槽清掃費用
大規模修繕費
このうち、毎年かかるランニングコスト（費用）は、
固定資産税、都市計画税、火災保険料
管理を委託している場合は、管理会社に支払うPM費用
空室が発生した場合にかかる費用として、
入退去の際の修繕費
賃貸募集時の広告宣伝費
浄化槽が設置されている場合は、浄化槽清掃費用
10～20年に1度発生する費用として外壁塗装などの大規模修繕費がかかります。
外壁塗装は、2階建150〜200万円
賃貸募集
戸建ての場合、ファミリーが入居者になる場合が多いですよね。
なので、駐車場の有無は大切なポイントです。
最寄り駅から多少遠くても駐車場があれば大きく影響しない地域もあります。
多少駅から遠くても、駐車場さえあれば、小学校、スーパーなどに近い立地ならば、入居は見込めます。
戸建てを見にいった場合に、借り手が本当に見つかるのかどうかはわかりづらいですよね。
その場合は、周辺に賃貸アパートが建っているかどうかを確認します。
周辺に賃貸アパートが建っており、その賃貸アパートの入居が入っているようでしたら、戸建ての賃貸需要も見込める目安になります。
また、戸建てに住みたい人は、ペットを飼いたい人もたくさんいますので、ペット飼育可にすれば入居率もよくなります。
保有期間中のキャッシュフロー計算
収支計算してキャッシュフローがプラスになる物件を購入するようにしてください。
詳細は以下のサイトを確認してくださいね。
・不動産投資で失敗しない２つの大切なポイント！初心者向け（サラリーマンの副業）
戸建て投資の出口戦略
賃借人がいる状態で売却する場合は、収益物件としての売却となりますので、利回りを還元した収益価格が目安となります。
空室の場合、空室の現況のまま売却するか、リフォームしてから売却するかの２通りを検討するようになります。
通常は、購入者が自分の好きなキッチン、トイレ、お風呂、間取りなどにしたいので、リフォームしないで現況のまま売却する方がいいと思います。
購入者が取り壊して更地にして、新築を建てたい場合もありますので、リフォームしてしまうと余分のお金をかけてしまっているので、その分、値段が高くなってしまって、新築を建てたい人の予算に当てはまらない場合がでてきます。
ボロボロなら、更地価格での売却が目安になります。
解体費の目安は、木造戸建は坪3万円程度で、一般的な戸建で100万円程度です。
まとめ
メリット
・投資額が小さい。
・戸建ては保有期間中の維持管理コストも、アパートほどかかりません。
・入居もファミリーがメインですので、長期に安定的に見込めます。
デメリット
・毎月入ってくる賃料収入がアパートに比べて少ないので、資産の拡大スピードが遅いです。
戸建てを全部、自己資金で買う場合は、自己資金が減って、次に購入できるまで時間がかかります。
そのため、融資を使って戸建てを増やしていく方法で自己資金を温存できます。
戸建てとアパートの両方を保有していく戦略としては、
まず戸建の購入時に、日本政策金融公庫の無担保融資枠を利用し、自己資金を一部入れて戸建てを購入します。
次に、その戸建を共同担保に入れて、三井住友トラストなどでアパートを購入していくと、資産を拡大していくことができます。
中古の戸建て投資は金額が小さいので、人生を棒に振ってしまうほどの借金を背負わなくて不動産投資ができます。
そして、木造がほとんどですので、リフォームの知識をつけながら、資産を形成していける堅実的な投資といえます。
また、戸建てを更地価格で購入できれば将来も大きな損失はでませんので、初心者には向いている不動産投資といえます。
今回も記事を読んでいただきまして、ありがとうございました。
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