戸建て投資とは？初心者向け（サラリーマンの副業）

戸建て投資にむく価格帯

まず、価格は地方の安い中古戸建てですと100万円ぐらいからあります。

ただし、100万円でも水回り、クロス、雨漏り等のリフォームが必要な場合が多いです。

なので、戸建て投資にむく価格帯は、300万円〜500万円程度の物件になります。

この価格帯だと現金で購入する人も多いです。

そして、初心者の頃は平成築の築年の建物がいいです。

木造は、築年とともに、外観からは見えないシロアリ、雨漏り等が発生したり、フローリングの張り替えが必要だったりしますので、リフォームに慣れてから、昭和築の物件へ移行した方が無難です。

戸建て投資のメリット・デメリット

メリット

・投資額が小さい

戸建て投資の最大のメリットは、投資額がアパートに比べて小さいので、少額から不動産投資を始められることです。

・リスクが小さい

アパートは数千万円しますが、戸建て投資は数百万円から始められるので、失敗しても人生を棒にふる程のリスクはありません。

最悪、まったく賃貸付けがうまくいかなかったとしても、土地値で売却できれば大損はしない可能性が高いです。

・入居期間が長い

入居者はファミリー家族になりますので、単身用のワンルームマンションに比べて、はるかに長期で入居してくれて、安定収入が見込めます。

・回転率が少ない

入居者はファミリー家族ですので、子供が小学低学年であれば６年間以上、入居してくれる場合もあります。

回転率が低いということは、入退去に伴う室内の修繕工事費用が頻繁に発生しないということです。

なので、入居中は雨漏りや機器の故障などなければ、あまり費用がかかりません。

・戸建ては保有期間中の維持管理コストの総額が、アパートに比べて少ない

・駅から遠くても、アパートに比べて入居が決まりやすい

戸建てに住みたい家族は子供が多かったり、犬を飼いたいなどの希望がありますので、郊外でもアパートに比べて入居が決まりやすいです。

デメリット

・家賃収入に比べて、修繕費用が大きい

雨漏りがした場合の修繕費用、給湯器の修理費用、エアコンを大家がつけている場合はエアコンの交換費用など修繕費用等が数十万円かかる場合、家賃で回収するのに数ヶ月～数年かかる場合があります。

修理費用を安く抑えれるようにすることがポイントです。

・融資が長期で組めない

戸建て投資に向く戸建住宅は築浅の値段が高い物件ではなく、築20年以上の値段が安い物件です。

そのため、法定耐用年数の22年を経過している物件が大半なので、融資が長期で組めません。

なので、融資期間が10年の場合などは自己資金で物件価格の半分程度入れないと収支がでない場合があります。

・毎月入ってくる賃料収入がアパートに比べて少ないので、資産の拡大スピードが遅い

300～500万円の戸建てですと、貸せる家賃は3～7万円程度が多いかと思います。

仮に300万円の戸建てを現金で買って、家賃4万円で貸せた場合、年間で48万円貯まります。

300万円貯めるのに、6年3ヶ月かかります。

戸建てを全額自己資金で買うと、自己資金が減って、次に購入できるまで時間がかかります。

そのため、融資を使って戸建てを増やしていく方法で自己資金を温存できます。

戸建てとアパートの両方を保有していく戦略としては、

まず戸建の購入時に、日本政策金融公庫の無担保融資枠を利用し、自己資金を一部入れて戸建てを購入します。

次に、その戸建を共同担保に入れて、三井住友トラストなどでアパートを購入していくと資産を拡大していくことができます。

１つめの戸建て（無担保）→１つめの戸建てを共同担保にしてアパート購入→自己資金を貯めて２つめの戸建て（無担保）→２つめの戸建てを共同担保にして２つめのアパートと資産を拡大していく方法です。

戸建て投資の融資

木造の戸建ての法定耐用年数は22年です。
そのため、地銀の融資期間は法定耐用年数の22年−経過年数がほとんどなので、融資期間がほとんどつかないです

なので、耐用年数オーバーでも融資がつく日本政策金融公庫、しんくみ、信金、ノンバンクが融資をうけるメイン金融機関になります。

融資期間

公庫は、築後10年程度
信金、しんくみ、10〜15年程度
ノンバンク20〜25年程度

金利

公庫1.5%前後
信金、しんくみ2〜2.5%前後
ノンバンク4%前後

融資金額目安

公庫、無担保融資枠を活用すると、フルローン可
信金、しんくみ、フルローン〜本体価格の8割程度
ノンバンク、本体価格の8〜9割、もしくは共同担保物件をいれてフルローン可

戸建ての賃貸運営

ランニングコスト（費用・経費）

戸建投資にかかる費用は次の通りです。

固定資産税、都市計画税
火災保険料
PM費用
入退去時の修繕費用
募集時の広告宣伝費
汚水槽清掃費用
大規模修繕費

このうち、毎年かかるランニングコスト（費用）は、
固定資産税、都市計画税、火災保険料

管理を委託している場合は、管理会社に支払うPM費用

空室が発生した場合にかかる費用として、
入退去の際の修繕費
賃貸募集時の広告宣伝費

浄化槽が設置されている場合は、浄化槽清掃費用

10～20年に1度発生する費用として外壁塗装などの大規模修繕費がかかります。
外壁塗装は、2階建100〜200万円。

賃貸募集

戸建ての場合、ファミリーが入居者になる場合が多いですよね。

なので、駐車場の有無は大切なポイントです。

最寄り駅から多少遠くても駐車場があれば大きく影響しない地域もあります。

多少、駅から遠くても、駐車場さえあれば、小学校、スーパーなどに近い立地ならば、入居は見込めます。

戸建てを見にいった場合に、借り手が本当に見つかるのかどうかはわかりづらいですよね。

その場合は、周辺に賃貸アパートが建っているかどうかを確認します。

周辺に賃貸アパートが建っており、その賃貸アパートの入居が入っているようでしたら、戸建ての賃貸需要も見込める目安になります。

また、戸建てに住みたい人は、ペットを飼いたい人もたくさんいますので、ペット飼育可にすれば入居率もよくなります。

保有期間中のキャッシュフロー計算

収支計算してキャッシュフローがプラスになる物件を購入するようにしてください。

キャッシュフローの計算方法は以下のサイトをご確認ください。
・投資用不動産を購入する際の４つの大切なこと！初心者向け（サラリーマンの副業）

戸建て投資の出口戦略（将来の売却）

戸建て投資での出口戦略（将来の売却）について解説します。

ケース①
賃借人がいる状態で売却する場合は、収益物件としての売却となりますので、利回りを還元した収益価格が目安となります。

ケース②
空室の場合、空室の現況のまま売却するか、リフォームしてから売却するかの２通りを検討するようになります。

通常は、購入者が自分の好きなキッチン、トイレ、お風呂、間取りなどにしたいので、リフォームしないで現況のまま売却する方がいいかと思います。

購入者が取り壊して更地にして、新築を建てたい場合もありますので、リフォームしてしまうと余分のお金をかけてしまっているので、その分、値段が高くなってしまって、新築を建てたい人の予算に当てはまらない場合がでてきます。

ケース③
ボロボロなら現況のまま取り壊さないで、更地価格目線での売却になります。

解体費の目安は、木造戸建は坪3万円程度で、一般的な戸建で100～200万円程度です。

まとめ

中古の戸建て投資は金額が小さいので、人生を棒に振ってしまうほどの借金を背負わなくて不動産投資ができます。

そして、木造がほとんどですので、リフォームの知識をつけながら、資産を形成していける堅実的な投資といえます。

また、戸建てを更地価格で購入できれば将来も大きな損失はでませんので、初心者やサラリーマンの副業に向いている不動産投資といえます。

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