初心者向け

不動産投資のランニングコスト(費用・経費)は?種類別の目安は? 

不動産投資の費用
ねこくん
ねこくん
不動産投資って、毎年たくさんのお金がかかりそうだよね。

どのぐらいランニングコストが必要なのかが、わからないんで不安だな、、、。

たいちゃん
たいちゃん
投資用不動産を購入しようとする場合に、どのぐらいのランニングコスト(費用・経費)が今後かかるのか、わからないと購入する際に不安だよね。

なので、今回は不動産投資をした場合に毎年かかるランニングコスト(費用・経費)の目安について解説します。

一般的にかかる不動産投資のランニングコスト(費用・経費)の目安を知っておくと、購入前に収支計算できるようになり、安心して不動産投資できるようになります。

さらに、不動産会社が提示する費用項目に抜けがあっても指摘することができますようになります。

まず、今後発生するランニングコストも、木造の一棟アパートなのか、RC造の一棟マンションなのか、区分マンションなのか、戸建なのかといった投資物件の種類によっても違ってきます。

なので、それぞれの種類ごとの特徴を解説します。

アパート投資のランニングコスト(費用・経費)は?

不動産投資の費用1

アパート投資にかかる毎年のランニングコストとしては、
①共用部の水道光熱費
②共用部の清掃費用などの維持管理費
③入退去に伴う修繕費
④PM費用
⑤入居者募集費用(広告宣伝費、事務手数料)
⑥固定資産税、都市計画税
⑦火災保険料

①共用部の水道光熱費
新築時の建物価格の0.1%前後(年間)
新築時の建築費の目安は、木造アパートは延床面積あたり坪45~50万円前後で計算します。

②共用部の清掃費用などの維持管理費
清掃代など5,000~8,000円/月
概算金額は、新築時の建物価格の0.3%前後(年間)

③入退去に伴う修繕費
1ルームタイプ 8万円前後×年間の入替え部屋数
ファミリータイプ 20~30万円前後×年間の入替え部屋数
概算金額は、新築時の建物価格の0.5~1.0%前後(年間)

④PM費用
空室を除いた実質の年間賃料収入×3~5%(年間)

⑤入居者募集費用(広告宣伝費、事務手数料)
・広告宣伝費(借主を決めてくれた不動産会社への支払い費用) 家賃の1~2か月程度
(よく賃貸募集チラシの下にAD 100%とか記載があるのですが、これは、ADとは広告宣伝費のことで、100%なら家賃の1か月分、200%なら2ヶ月分支払いますという意味になります)

・事務手数料(PM管理会社への支払い費用) 家賃の1か月程度

なので、入居者募集費用=(広告宣伝費(家賃の1~2か月)+事務手数料(家賃の1か月程度))×年間の入替え部屋数

⑥固定資産税、都市計画税
固定資産税、都市計画税は、公課証明書、課税明細書で確認します。

概算金額としては
土地:固定資産税路線価×地積×税率(固定資産税率1.4%前後・都市計画税率0.3%前後)※税率は市町村によって違います。
建物:建築費×延床面積×(1-20%)×(耐用年数‐経過年数)/耐用年数×税率

⑦火災保険料
現在の建物価格の0.1%前後(年間)
建物価格は概算値として、公課証明書、課税明細書の固定資産税評価額を確認します。
年間2〜5万円程度
物件の規模、補償内容にも差があります。

一棟マンション投資のランニングコスト(費用・経費)は?

不動産投資の費用2

RC造・S造の一棟マンション投資にかかる毎年のランニングコストとしては、
①共用部の水道光熱費
②共用部の清掃費用などの維持管理費
③入退去に伴う修繕費
④PM費用
⑤入居者募集費用(広告宣伝費、事務手数料)
⑥固定資産税、都市計画税
⑦火災保険料
⑧その他費用

①共用部の水道光熱費
新築時の建物価格の0.2%前後(年間)
新築時の建築費の目安
RC賃貸マンション、延床面積あたり坪60~70万円
S造マンション、延床面積あたり坪50~60万円
物件のグレードにも差があります。

②共用部の清掃費用などの維持管理費
概算金額は、新築時の建物価格の0.5%前後(年間)
規模によって差があります。

③入退去に伴う修繕費
1ルームタイプ 8万円前後×年間の入替え部屋数
ファミリータイプ 20~30万円前後×年間の入替え部屋数
概算金額は、新築時の建物価格の0.3~0.5%前後(年間)

④PM費用
空室を除いた実質の年間賃料収入×3~5%(年間)

⑤入居者募集費用(広告宣伝費、事務手数料)
・広告宣伝費(借主を決めてくれた不動産会社への支払い費用) 家賃の1~2か月程度

・事務手数料(PM管理会社への支払い費用) 家賃の1か月程度

入居者募集費用=(広告宣伝費+事務手数料)×年間の入替え部屋数

⑥固定資産税、都市計画税
固定資産税、都市計画税は、公課証明書、課税明細書で確認します。

概算金額としては
土地:固定資産税路線価×地積×税率
建物:建築費×延床面積×(1-20%)×(耐用年数‐経過年数)/耐用年数×税率

⑦火災保険料
現在の建物価格の0.1%前後(年間)
建物価格は概算値として、公課証明書、課税明細書の固定資産税評価額を確認します。
物件の規模、補償内容にも差があります。

⑧その他費用
・エレベーター点検費用 月額2~5万円、契約内容にも差があります。
・貯水槽がある場合は、貯水槽の定期清掃費用 年間5~10万円


区分マンション投資のランニングコスト(費用・経費)は?

不動産投資の費用3

区分マンション投資にかかる毎年のランニングコストとしては、
①管理費
②修繕積立金
③PM費用
④入居者募集費用(広告宣伝費、事務手数料)
⑤固定資産税、都市計画税
⑥火災保険料

①管理費
管理組合に支払う管理費として、一般的に5,000~10,000円/月程度。
物件によっても異なりますので、購入前に物件概要書、管理規約で確認します。

②修繕積立金
管理組合に支払う修繕積立金として、一般的に5,000~15,000円/月程度。
物件によっても異なりますので、購入前に物件概要書、管理規約で確認します。

③PM費用
空室を除いた実質の賃料収入×3~5%(年間)

④入居者募集費用(広告宣伝費、事務手数料)
・広告宣伝費(借主を決めてくれた不動産会社への支払い費用) 家賃の1~2か月

・事務手数料(PM管理会社への支払い費用) 家賃の1か月

入居者募集費用=(広告宣伝費+事務手数料)×年間の入替え部屋数

⑤固定資産税、都市計画税
固定資産税、都市計画税は、公課証明書、課税明細書で確認します。
概算金額としては、土地・建物 合わせて5~10万円程度。

⑥火災保険料
現在の建物価格の0.1%前後(年間)
区分マンションの場合、1~2万円/年程度
建物価格は概算値として、公課証明書、課税明細書の固定資産税評価額を確認します。
不動産屋の紹介する保険より、銀行が紹介する保険の方が安くなる場合が多いです。

戸建て投資のランニングコスト(費用・経費)は?

不動産投資の費用4

戸建て投資にかかる毎年のランニングコストとしては、
①PM費用
②入居者募集費用(広告宣伝費、事務手数料)
③固定資産税、都市計画税
④火災保険料
⑤その他費用

①PM費用
空室を除いた実質の賃料収入×3~5%(年間)

②入居者募集費用(広告宣伝費、事務手数料)
・広告宣伝費(借主を決めてくれた不動産会社への支払い費用) 家賃の1~2か月

・事務手数料(PM管理会社への支払い費用) 家賃の1か月

入居者募集費用=(広告宣伝費+事務手数料)×年間の入替え部屋数

③固定資産税、都市計画税
固定資産税、都市計画税は、公課証明書、課税明細書で確認します。
概算としては、土地:固定資産税路線価×地積×税率
建物:建築費×延床面積×(1-20%)×(耐用年数‐経過年数)/耐用年数×税率

④火災保険料
現在の建物価格の0.1%前後(年間)
戸建の場合、1~2万円/年程度
建物価格は概算値として、公課証明書、課税明細書の固定資産税評価額を確認します。

⑤その他費用
下水道の整備されていない地域の戸建ですと、浄化槽が設置されている物件があります。
浄化槽がある場合、清掃費用・保守点検費用・法定点検費用として3~5万円/年程度

ビル投資のランニングコスト(費用・経費)は?

不動産投資の費用5

ビル投資にかかる毎年のランニングコストとしては、
①共用部の水道光熱費
②共用部の清掃費用などの維持管理費
③入退去に伴う修繕費
④PM費用
⑤入居者募集費用(広告宣伝費、事務手数料)
⑥固定資産税、都市計画税
⑦火災保険料
⑧その他費用

①共用部の水道光熱費
新築時の建物価格の0.3%前後
新築時の建築費の目安
RC造事務所、坪60~70万円
S造事務所、坪50~60万円
物件のグレードにも差があります。

②共用部の清掃費用などの維持管理費
概算金額は、新築時の建物価格の0.3~0.5%前後
規模によって差があります。

③入退去に伴う修繕費
契約内容によっても違います。
原状回復費用を全部テナント側が負担する場合は、オーナー側に費用は発生しません。
テナント入居時にA工事、B工事、C工事などの区分に応じて、オーナー側工事か、テナント側工事か決まっていますので、購入前に賃貸借契約書や仲介会社に負担分を確認することが必要です。

④PM費用
空室を除いた実質の賃料収入×3~5%(年間)

⑤入居者募集費用(広告宣伝費、事務手数料)
・広告宣伝費(借主を決めてくれた不動産会社への支払い費用) 家賃の1~2か月

・事務手数料(PM管理会社への支払い費用) 家賃の1か月

入居者募集費用=(広告宣伝費+事務手数料)×年間の入替え事務所部屋数

⑥固定資産税、都市計画税
固定資産税、都市計画税は、公課証明書、課税明細書で確認します。

概算としては
土地:固定資産税路線価×地積×税率
建物:建築費×延床面積×(1-20%)×(耐用年数‐経過年数)/耐用年数×税率

⑦火災保険料
現在の建物価格の0.1%前後(年間)
建物価格は概算値として、公課証明書、課税明細書の固定資産税評価額を確認します。
規模によって差があります。

⑧その他費用
事務所ビルの場合、その他の費用としてBM(ビルメンテナンス)費用がかかります。
BM費用=賃料×3~5%(年間)

店舗投資のランニングコスト(費用・経費)は?

不動産投資の費用6

路面店舗投資にかかる毎年のランニングコストとしては、
①入退去に伴う修繕費
②PM費用
③入居者募集費用(広告宣伝費、事務手数料)
④固定資産税、都市計画税
⑤火災保険料

①入退去に伴う修繕費
契約内容によっても違います。
一括貸しをして、原状回復費用を全部テナント側が負担する場合は、オーナー側に費用は発生しません。

②PM費用
空室を除いた実質の賃料収入×3~5%(年間)

③入居者募集費用(広告宣伝費、事務手数料)
・広告宣伝費(借主を決めてくれた不動産会社への支払い費用) 家賃の1~2か月

・事務手数料(PM管理会社への支払い費用) 家賃の1か月

入居者募集費用=(広告宣伝費+事務手数料)×年間の入替え店舗数

④固定資産税、都市計画税
固定資産税、都市計画税は、公課証明書、課税明細書で確認します。

概算としては
土地:固定資産税路線価×地積×税率
建物:建築費×延床面積×(1-20%)×(耐用年数‐経過年数)/耐用年数×税率

⑤火災保険料
現在の建物価格の0.1%前後(年間)
建物価格は概算値として、公課証明書、課税明細書の固定資産税評価額を確認します。
規模によって差があります。

種類別の経費率は?

不動産投資で種類別の経費率は、概ね以下の通りです。

・木造アパート投資のランニングコストは、賃料収入の概ね15~25%程度

・S造、RC造の一棟マンション投資のランニングコストは、賃料収入の概ね20~30%程度

・区分マンション投資のランニングコストは、賃料収入の概ね25~35%程度

・戸建投資のランニングコストは、賃料収入の概ね20%程度

・ビル投資のランニングコストは、賃料収入の概ね30~35%程度

・路面店舗投資のランニングコストは、賃料収入の概ね20%程度

また、10~20年経過すると、外壁塗装、屋上防水、エレベーター交換、水道管交換などの大規模修繕費が必要になってきます。

なので、その大規模修繕工事に備えて現金を貯めておくも必要ですし、大規模修繕工事が必要になった機会に、売却を考えることも必要になります。

まとめ

不動産投資の費用7
不動産投資は、購入する不動産の種類によってかかってくるランニングコストが違ってきます。

概ねの目安を知っておけば、購入前に収支計算できるようになり、安心して不動産投資できますね。

さらに、購入検討段階で、不動産会社が提示する費用項目について、足りない項目や余分に請求される項目についても指摘することができますようになります。

今回も記事を読んでいただきまして、ありがとうございました。

↓こちらをポチっとしていただけると大変励みになります。

人気ブログランキング

管理
不動産投資、購入後にどうするの?管理委託?自主管理?初心者向け(サラリーマンの副業)不動産投資で物件を購入後に、管理委託がいいのか、自主管理がいいのか、初心者向け(サラリーマンの副業)に解説しています。...
関連するおすすめ記事