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区分マンション投資とは?初心者向け(サラリーマンの副業)

区分マンション
たいちゃん
たいちゃん
区分マンション投資について解説します。

区分マンションって、マイホーム用に購入するのが一般的だと思いますが、区分マンションを購入して、投資用に賃貸することもできます。

投資用の区分マンションは、単身用とファミリー用があります。

そして、よくCM、電話営業などで新築ワンルームマンションの販売がされていて、購入してもいいのかどうか迷いますよね。

その悩みを解決するのが今回の記事です。

今回の記事を読んでいただくと、区分マンションを投資用に購入する際のポイントがわかります。

区分マンション投資に向く価格帯

区分マンション投資1
区分マンションの購入金額は

新築、中古にするのか

1R・1LDKなどの単身用か、2LDK・3LDKなどのファミリー用か?

によって大きく変わってきます。

新築の場合、単身用タイプで1,500~2,000万円程度。

ファミリー用タイプは数千万~数億円。

まず新築は投資用にほとんど向いていません

新築を投資用に購入する場合は、新築価格があきらかに相場より低いか、もしくは、収支計算した場合の手残りキャッシュフローが黒字になるまで多めに自己資金を入れて購入する場合です。

通常、区分マンションを購入する場合はフルローンで借入して購入することが多いと思います。

多めに自己資金を入れて購入してもいい場合とは、将来売却した場合のキャピタルゲインを狙える物件です。

例えば、再開発エリアの一等地でその地域のシンボルになるような物件です。

そのような物件は、その“地域”に住みたいというよりも、その“物件”だからこそ住みたいという需要が非常に強いので、購入時に数倍の倍率で競争になります。そういった物件であれば賃貸需要も購入需要も強いので、キャピタルゲインを狙える可能性が高いです。

区分マンションの場合、中古の方が投資用に向いています

なぜなら、新築時より価格がだいぶ下がっているので収支が合うからです。

中古の場合、区分マンションはオーナーチェンジ物件として賃借人付きの状態で販売されているものと、空室の状態で、購入後自分で賃借人をつけて、賃貸にだす物件の2通りあります。

中古の場合、単身用は安いのは200万円程度からあります。

ファミリー用は、オーナーチェンジ物件として、賃借人がいる状態の物件で、安いもので1000万円以下の価格帯からあります。

投資用に向く価格帯は物件によって違ってきます。

貸せる賃料とかかる経費と購入金額との収支で変わってくるからです。

後半に記載しています収支計算をして黒字になる物件が購入してよい物件になります

区分マンション投資の融資

区分マンション投資2

融資期間

融資の面は、新築の方が長期で借りることができます。
新築区分マンションは提携先のノンバンク系金融機関がついている場合がありますが、長期で借入れできますが、金利は高めです。

中古の場合は、建物の経過年数がポイントです。
区分マンションの場合は法定耐用年数が47年ですので、概ねこの法定耐用年数-建物経過年数=融資期間になります。なので、この融資期間と金融機関の貸し出し金利を収支計算にいれて、収支が黒字になるものを購入するようにします。

区分マンションの構造は、RC造ですので、低金利で長期借入が可能です。そのため、都銀、地銀で融資をうける方がいいです。

金利

都銀、地銀 1~2%前後
新築マンションで提携ローンがある場合、ノンバンク 4%前後

融資金額目安

都銀、地銀、ノンバンクともに、フルローンから9割程度の融資がつきます。


区分マンションの賃貸経営

区分マンション投資3
区分マンションは、戸建に比べて、毎月の管理費、修繕積立金、駐車場代がかかりますので、経費がかさみます。
購入の前に十分な収支計算を行って、黒字になる物件を買わないといけませんね。

基本的に区分マンションの運営は簡単です。
管理会社に管理(PM業務)を委託しておけば、ほとんど何もすることはありません。
PM管理会社からちゃんと毎月家賃収入がはいっているかを確認する程度です。

ですので、サラリーマンが最初の不動産投資をするのに向いていると言えますね。

築年別

(1)新築
新築物件は、入れ替え時に部屋の原状回復費用がかかる程度で、手間はほとんどかかりません。

(2)中古
中古物件は、築年に応じて発生費用が大きく違ってきます。
築年が20年程度までであれば、それほど臨時費用は発生しません。
入退去時に部屋の原状回復費用がかかる程度で、手間はほとんどかかりません。

それ以上になるとだんだん、築年が古い物件ほど、臨時に修繕費用が発生します。
例えば、水回りの設備の劣化、エアコン・給湯器の不具合などが発生します。

タイプ別

(1)単身用
メリット
初期投資金額が少ないです。
融資がつきやすいです。
入れ替え時の原状回復費用は少ないです。1部屋10万円程度です。
単身用は手軽に始められ、転売を繰り返すことにより、売却益が出れば、現金をストックしていけます。

デメリット
入居者の入れ替え頻度がファミリータイプに比べて多いです。
特に、学生用は入退去が多いです。入退去が2年や4年程度でおこると、原状回復費用が結構嵩みます。
家賃が4、5万円程度であれば、家賃の2ヶ月ほどが原状回復費用で出ていってしまいます。
ですので、最初の賃貸借契約時点で1年以内の退去の場合は、ペナルティーとして家賃の1、2ヶ月程度もらうような契約も増えてきています。

融資がつきやすい反面、サラリーマン属性を活かしての融資となりますんで、住宅を購入する際の足かせになる場合があります。

区分マンションの場合、固定資産税評価額が低くく、土地の価値が小さいので、担保評価額は低いです。そのため、通常は、サラリーマンの給与収入を保険に銀行は融資しますので、サラリーマンの与信を棄損していきます。

フルローンで区分マンションの購入を進めていくと、サラリーマンの給与収入の5倍程度で頭打ちになり、それ以上は、フルローンで購入することはできなくなります。

ワンルームの出口は投資家向けとなるため、購入時に高買いしないように注意する必要があります。

新築ワンルームマンションを、高属性のサラリーマンが税金(所得税・住民税)の還付目的で購入するのは、おすすめはしません。

なぜなら、そもそも税金の還付目的の場合は、収支がマイナスですので、不動産収入以外の給与収入がなくなったら、税金の還付が受けれなくなります。

さらに、毎月収支がマイナスですので、給与収入や貯金から、借入金の返済を行っている状態ですので、給与収入や貯金がなくなったら、借入金の返済ができなくなります。
しかも、臨時の修繕費用が発生したら、もっと貯金なりを取り崩さなくてはいけません。

不動産収入だけで、借入金の返済ができない不動産投資はするべきではないです。

(2)ファミリー用
メリット
出口が投資家と実需の両方があります。
単身用に比べて、頻繁に入退去がありませんので、原状回復費用が頻繁にかかりません。

しかし、単身用に比べて、占有面積が広いので原状回復費用が20~30万円程度かかります。
ファミリー用は、投資に見合う物件を探すのが大変ですが、キャッシュフローのでる物件を見つけることができれば、安定収入を見込めます。

デメリット
ファミリー向けの区分マンションは、不動産価格に対して、賃料がそれほど取れず、利回りが低い物件が多いです。
そのため、自己資金を多めにいれてキャッシュフローがでるようにして購入するか、根気よく投資額に見合う物件を探すことが必要です。

しかし、投資額に見合うファミリータイプの区分マンションを見つけることができれば安定的な賃料収入を確保できます。

保有期間中のキャッシュフロー計算

保有期間中のキャッシュフローがプラスになるものを購入しないといけません

区分マンションの収支計算は、

収入面
賃料収入+共益費収入+駐車場収入

費用面
管理費+修繕積立金+固定資産税・都市計画税+入居者入替時の部屋の修繕費用+空室になった場合の募集費用

収入 ― 費用 = 不動産運営純収益

不動産運営純収益がプラスになる物件を購入しないといけません。

詳細は以下のサイトを確認してくださいね
・初心者|2つのことが分かれば不動産投資で失敗しない!

区分マンション投資の出口戦略

区分マンション投資4
不動産投資は、購入の際に出口つまり、売却を考えて、買うことが大切です。

新築ワンルームの場合、残債金額で数年後に売れるのかどうか検討して買うことが大切です。

ワンルームの場合、売却先は投資家がメインになりますので、他の競合物件と比べて、数年後に売れるかどうか検討して購入する必要があります。

新築の場合、新築時が一番高い賃料ですので、その後は下がっていきます。
数年経過して売却する場合は、その下がる賃料を前提として、利回りで還元していくらで売れるかを判断します。

中古ワンルームの場合も数年後の賃料下落を織り込んで、将来の売却金額を検討しますが、築30年程度経っている場合は概ね大きな賃料変動はなくなります。

ファミリータイプについては、賃借人付きであれば、投資用として売却し、空室になれば、ファミリータイプの実需で売却できますので、出口の売却先が多いです。

まとめ

区分マンション投資5
区分マンション投資は、少額から始めれて、サラリーマンであれば融資がつきやすいです。

そのため、属性のいい方であれば業者紹介で、すんなり新築区分マンションを2戸、3戸と保有することは可能です。

保有期間中も管理費、修繕積立金、固定資産税の支払い、PMフィーの支払い程度で手間暇もほとんどかかりません。

しかし、あくまでも不動産投資は賃貸運営ですので、ちゃんと収支計算を行い、確実にキャッシュフローが黒字になる物件を購入するようにしなければなりません

新築、中古、単身用、ファミリー用でもそれぞれ特徴がありますので、特徴を把握した上で、投資することが必要ですね。

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たいちゃん不動産 不動産投資家×不動産鑑定士×宅地建物取引士
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