初心者向け

投資用不動産の購入の10の流れ。初心者向け(サラリーマンの副業)

購入の流れ
ねこくん
ねこくん
不動産投資を始めてみたいだけど、どうやって投資物件を購入したらいいの?
たいちゃん
たいちゃん
不動産投資物件の購入の仕方について解説するよ。

不動産屋さんに直接訪問したら、なんだか騙されそうで不安になりますよね。

不動産屋さんもアパ○○、エイ○○、地元の○○不動産、ハウスメーカーなどたくさんあって、どこに行ったら不動産投資物件を買えるのか迷いますよね。

その悩みを解決するのが今回の記事です。

今回の記事を読んでいただくと、不動産投資物件の購入の流れがわかりますよ。

投資用不動産の購入の流れステップ1
(投資用不動産の探し方)

たいちゃん
たいちゃん
不動産投資物件の探し方は主に以下の方法があります

①楽待、健美家、アットホーム、レインズ、各県の宅建協会などのネットサイトでの検索

②宅建業者さんからの紹介

③大家さんからの紹介

④競売物件の落札など

投資用不動産の購入の流れステップ2
(投資用不動産の現地調査)

気になる物件を見つけたら、不動産屋さんへメールや電話で問い合わせをします。

そして、不動産会社の人に現地を見せてもらいます。

たいちゃん
たいちゃん
現地で特に注意して確認する点は次の箇所です

①建物
(室内)
水回りのものがそのまま使用できるか
(お風呂、キッチン、トイレ)
雨漏りの有無

(室外)
シロアリ被害の有無
建物の傾き
建物のクラック(ひび)
外壁のチョーキング(外壁を手でさわって白い粉がつくかどうかの確認)

(賃貸中で中が見れない場合のヒアリング事項)
過去の修繕履歴
賃借人の属性、入居期間
家賃滞納履歴
家賃保証会社付きか、保証人付きか

②土地
境界の有無
越境物の有無


投資用不動産の購入の流れステップ3
(物件情報の収集)

現地案内の際に、不動産屋さんから次の資料を入手してください。
物件概要書
土地、建物の謄本
公課証明書もしくは固定資産税の納税通知書
レントロール(各部屋の賃料、敷金の記載された一覧表)

投資用不動産の購入の流れステップ4
(収支計算)

たいちゃん
たいちゃん
収支計算を行って、収支が合うのか計算します

不動産屋さんから提供される収支表で判断するのではなくて、次の記事を参考にご自身でエクセルで収支計算されてください。

収支計算してキャッシュフローがプラスになる物件を購入するようにしてください。

詳細は以下のサイトをご確認くださいね。

投資用不動産の購入の流れステップ5
(購入申込書の差し入れ)

たいちゃん
たいちゃん
収支計算してあえば、購入申込書(買付書)を不動産屋さんに差し入れます

購入申込書は売主へその物件を購入する意思がありますと差し入れる書類です。

不動産屋さんが書式をもっていますが、

主に次のことを書きます。

【購入申込書】

①購入金額

②契約希望日(売買契約書を締結する希望日)

③決済希望日(代金を全額支払い、物件を引き渡される希望日)

④手付金、残金の額

⑤融資利用の有無(金融機関からの融資を利用するか、現金で全額支払うのかどうか代金の支払い方法)

⑥瑕疵担保責任の有無(売主に瑕疵担保責任を負っていただくかの有無)

この中で、売主さんが一番気にする点は融資利用の有無です

融資利用の有無に有りとなっているより、融資を利用しないで現金で購入できる人を優先される売主さんもいます。

購入申込書は契約の拘束力はありません。

そのため、たまに購入申込書をだしておいて後から気が変わったので辞めますとドタキャンする人がいます。

確かに、購入申込書は契約の拘束力はありませんが、購入申込書がでれば、売主、不動産会社は契約できるように動きます。

なので、ちゃんとした理由があって断る場合は別ですが、思いつきでドタキャンするような信用できない人には、不動産屋さんは二度とつきあおうとはしませんので注意ください。

今後いい物件情報も紹介されなくなります。

投資用不動産の購入の流れステップ6
(資金調達・融資の事前審査)

たいちゃん
たいちゃん
購入申込書を提出後、いよいよ銀行へ融資の打診をするようになります

①資金調達

不動産は金額が大きいので、

一般的に「融資」をうけて購入します。

自己資金で購入できる金額であれば、自己資金で購入する人もいます。

一般的な購入資金は、「不動産本体価格」プラス「初期費用として不動産価格の8~10%程度」必要となります。

例えば、3,000万円のアパートを購入する場合は、3,000円プラス240万円~300万円程度必要となります。

この3,300万円程度を全部、自己資金で支払う方法と、金融機関の融資を受けて融資金額で足りないお金を自己資金でまかなう方法があります。

不動産投資の場合は、株や投資信託と違い投資をする際に、金融機関の融資をうけれますので、融資を受けて投資を行うのが一般的です。

そして、去年までは、初期費用も含めて全額融資をうけるオーバーローンや、初期費用は自己資金で賄い、残りの不動産本体価格を融資してもらうフルローンが行われていました。

最近は、スルガ銀行の問題等により、オーバーローン、フルローンともに厳しくなっています。

そのため、初期費用と不動産本体価格の1~2割程度の自己資金を求められ、残りの不動産本体価格の8~9割を融資を受けて不動産投資を行うようになってきています。

②事前審査
銀行へ融資の事前審査をだします。

借入希望金額を記入した書類の提出

前年、前々年の源泉徴収票、確定申告書

物件に関する資料等

不動産屋さんが間に入ってやりとりしてくれる場合も多いです。

投資用不動産の購入の流れステップ7
(売買契約書の締結)

たいちゃん
たいちゃん
銀行の事前審査が通れば、いよいよ売買契約をします

売主、買主双方で
売買契約書
重要事項説明書に押印

重要事項説明書いわゆる重説とは、

不動産についての法令上の制限や留意点を記載した書類です。

投資用不動産の購入の流れステップ8
(融資の本審査)

本審査が通過すると、決済・引渡しに向けて準備をします。

投資用不動産の購入の流れステップ9
(決済・引渡し)

銀行に、売主、買主、司法書士、宅建業者が集まって決済を行います。

①決済までに銀行と買主との間で借入金についての金銭消費貸借契約の締結

②司法書士が決済にあたって必要な書類の確認

③買主から売主へ送金手続き

④売主の着金確認

⑤売主から買主へ引渡し書、各種資料を引き継いで決済終了

その後、司法書士が所有権移転手続きをしに法務局へ移動

投資用不動産の購入の流れステップ10
(管理)

たいちゃん
たいちゃん
投資用不動産を購入後、賃貸運営にあたって次のことが必要になります

家賃の徴収

突発的な修繕工事の対応

入退去に伴う立会い

賃借人の募集行為

入退去に伴う現状回復工事

共用部分の清掃業務など

これらの管理業務は、オーナー自ら行う自主管理と、管理会社へ委託する方法があります。

①自主管理
管理業務をオーナー自ら行う
そのため、臨時的な修繕工事を行ってくれる内装業者、水道業者、ガス業者等と連絡を取れる状態にしておくことが必要です。

また、家賃滞納時には自ら家賃催促を行う必要があります。

最近は、賃借人の入居が決まった段階で、家賃保証会社を利用し、家賃滞納の際は、家賃保証会社から入居者へ催促してもらう形に変わってきています。

②管理会社へ委託
決済までに新管理会社を見つけて、管理業務をすべて管理会社へ委託する方法です。

管理会社の見つけ方は、前オーナーの管理会社を引き継ぐ方法や、仲介に入ってもらった宅建業者に管理してもらう方法、仲介の宅建業者へ管理会社を紹介してもらう方法が一般的です。

管理会社へ委託すれば、オーナーは管理会社からの入金確認をするだけになりますので、その後することはほとんどありません。

入退去に伴う修繕工事や臨時の修繕工事は、管理会社が手配してくれますので、オーナーはその見積書をチェックして、GOサインをだすだけです。

なので、サラリーマンをしながら、不動産投資を行う場合は、管理会社へ委託するのが一般的です。

ちなみに、管理会社へ支払う毎月のPM報酬料は、家賃の概ね5%程度です。

詳細は以下のサイトをご確認くださいね。

・不動産投資、購入後にどうするの?管理委託?自主管理?初心者向け(サラリーマンの副業)

まとめ

投資用不動産購入の流れ11

不動産購入の流れをおさらいします。

ステップ1  投資用不動産の探し方

ステップ2  投資用不動産の現地調査

ステップ3  物件情報の収集

ステップ4  収支計算

ステップ5  購入申込書の差し入れ

ステップ6  資金調達・融資の事前審査

ステップ7  売買契約書の締結

ステップ8  融資の本審査

ステップ9  決済・引渡し

ステップ10 管理

この中で不動産投資は、

ステップ1でいかに良い物件、簡単にいえば相場より安い物件を見つけられるか

ステップ4の収支計算でちゃんとキャッシュフロー(現金)が残る物件かどうかの判断が大切になります。

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