初心者向け

不動産投資で失敗しない2つの大切なポイント!初心者向け(サラリーマンの副業)

不動産投資で失敗しない
たいちゃん
たいちゃん
不動産投資初心者が不動産投資で失敗しないためのポイントを解説します。

オーナーチェンジの不動産投資物件はたくさんありますよね。
利回りはいいけど、本当に購入してもいいのかどうか迷いますよね。

その悩みを解決するのが今回のポイントです。

今回のポイントを知っていると、失敗しない不動産投資のポイントがわかります。

不動産投資をする上で最も大切なポイントは何でしょうか?

それは、保有期間中の手残りキャッシュフローが黒字で、売却時に残債金額以上で売れることです。

不動産投資は、保有期間中のキャッシュフロー(インカムゲイン)と、売却時の売却益(キャピタルゲイン)の両方を見込める投資です。

なので、その両方で黒字の不動産投資物件を購入することができれば、その投資は失敗しません。

不動産投資で失敗しないステップ1
(保有期間中のキャッシュフロー)

不動産投資で失敗しない1
不動産投資物件を保有期間中は家賃収入が入ります。

ここからが非常に大切なのが、いくら家賃収入があっても、経費をかけすぎたり、借入金の返済額が多すぎて、税金を払った後の手残りキャッシュフローがマイナスでは、不動産投資をする意味がありません。

ですので、毎月のキャッシュフローがプラスになるかをシミュレーションした上で、投資しなければなりません。

キャッシュフローがプラスつまり、黒字になるとはどういうことでしょうか?

手残りキャッシュフローの計算式は次の通りですので、この式に当てはめて、手残りがプラスになるかどうかを検討します。

不動産運営収入(家賃)
△不動産運営経費
(維持管理費、水道光熱費、修繕費、PM費用、固定資産税・都市計画税、火災保険料等)
=不動産運営純収益

△借入金利
=税引前純収益

△税金(所得税・住民税)
=税引後純収益

+減価償却費
△借入金元金
=手残りキャッシュフロー

ケース1(一番、投資してもよい場合)

不動産運営純収益はプラス
税引前純収益はプラス
手残りキャッシュフローはプラス

不動産運営収入(家賃)
△不動産運営経費
(維持管理費、水道光熱費、修繕費、PM費用、固定資産税・都市計画税、火災保険料等)
=不動産運営純収益 >0

△借入金利
税引前純収益 >0

△税金(所得税・住民税)
=税引後純収益 >0

+減価償却費
△借入金元金
手残りキャッシュフロー >0

一番望ましいです。

ケース2(投資しても大丈夫の場合)

不動産運営純収益はプラス
税引前純収益はマイナス
手残りキャッシュフローはプラス

不動産運営収入(家賃)
△不動産運営経費
(維持管理費、水道光熱費、修繕費、PM費用、固定資産税・都市計画税、火災保険料等)
=不動産運営純収益 >0

△借入金利
税引前純収益 <0

△税金(所得税・住民税)(⇒この場合、法人ではなく個人で不動産を購入していれば、税金はかかりません。)
=税引後純収益 <0

+減価償却費
△借入金元金
手残りキャッシュフロー >0

投資しても可です。

不動産運営純収益がプラスでも、借入金利を引いた後の税引前純利益がマイナスで、税引後純収益に減価償却費を加算して、借入金元金を控除して、プラスなら投資してもいいです。

減価償却費は実際には支出のない費用なので、その分現金があります
ですので、税引後純利益がマイナスであっても、減価償却費を加算して、借入金元金を控除して、手残りの現金が残る場合は投資してもいいです。

このケース2の場合、金融機関も返済後に現金が残る想定なので、融資をしてくれます。

金融機関の評価は債務償還年数が大切です。
債務償還年数とは、借入金÷(税引後利益+減価償却費)で計算して、借入金を何年で返済できるのかという指標です。

この債務償還年数も減価償却費を返済原資とみていますので、たとえ税引後利益がマイナスであっても、減価償却費を加算してキャッシュフローがプラスの場合は、投資してもいいとなります。

ちなみに、金融機関のみる債務償還年数は、20年以内が望ましいと言われています。

ケース1と比較したケース2のデメリットは何でしょうか?
それは、ケース2の場合は、減価償却費を加算してはじめてキャッシュフローがプラスになりますので、減価償却費を超える臨時の費用が発生した場合、キャッシュフローが赤字になってしまうことです。

ですので、ケース1の場合は、減価償却費を超えた臨時の費用が発生しても税引後純収益がプラスの範囲内であれば、キャッシュフローはプラスなので、より安全な賃貸運営を行っていけるのです。

(ちなみに、サラリーマン投資家の場合、不動産収入以外に給与所得がありますので、
税引前純利益がマイナスの場合、給与所得で支払った所得税、住民税の還付があります。)

ケース3(投資してはダメな場合)

不動産運営純収益はマイナス
税引前純収益はマイナス
手残りキャッシュフローはマイナス

不動産運営収入(家賃)
△不動産運営経費
(水道光熱費、維持管理費、修繕費、PM費用、固定資産税・都市計画税、火災保険料)
不動産運営純収益 <0

△借入金利
税引前純収益 <0

△税金(所得税・住民税)
=税引後純収益 <0

+減価償却費
△借入金元金
手残りキャッシュフロー <0

投資してはいけません
赤字の垂れ流しです。

まず、不動産運営純収益がプラスなら、予定外の経費を計上でき、節税できますが、不動産運営純収益がマイナスなため、予定外の経費を計上できず節税できません。

税引前純利益がマイナスの場合、不動産所得は、給与所得と損益通算されますので、給与所得で支払った所得税、住民税の還付があります。

しかし、転職して給与所得が減った場合や、無職になった場合、臨時の費用が発生した場合に、手持ち資金から借入金の返済をしていかなくてはいけなくなりますので、このケース3の場合の投資は危険です。

不動産投資で失敗しないステップ2
(出口での売却価格)

不動産投資で失敗しない2
将来の売却時の手残りキャッシュフローの計算式は以下の通りです。

将来の売却時の手残り計算
収入合計(保有期間中のキャッシュフロー+売却時の収入)
△残債
将来の手残りキャッシュフロー
△自己資金
自己資金控除後、手残りキャッシュフロー

収入合計の計算
(保有期間中のキャッシュフロー合計+売却価格‐売却諸費用-税金等)保有期間中のキャッシュフロー合計
+出口売却価格
△売却諸費用
△税金(譲渡所得税等)
=収入合計
税金計算
出口売却価格
△想定償却後簿価
△売却諸費用
=譲渡益譲渡益×税率
=税金(譲渡所得税等)

簡単に言えば、将来、売却する際に、残債以上で売れることが大切です。

仮に残債と同額で売れたとしても、保有期間中のキャッシュフローがありますので、その投資は成功と言えます。

各項目の求め方は次の通りです。

残債は、通常、銀行より元利均等返済で借入を行うかと思いますので、金利、期間が想定できれば、元利均等計算式にいれると、毎月、毎年の借入返済金利、返済元本、残債を想定することができます。

5年後、10年後の価格は、同じぐらいの築年の建物から利回りを想定し求めます。
それが難しい場合は、5年後であれば現在の購入金額や、10年後であれば購入時の利回りより1%前後上げて売却時の価格を求めます。

建物が古い場合は、土地値をチェックして、5年後、10年後に土地値で売却する想定をします。

想定償却後簿価は、購入時の不動産価格から建物減価償却費を控除して求めます。

税金(譲渡所得税等)は、
個人保有の場合、譲渡所得に対して、所得税、住民税等が、
5年以内の短期の場合、40%程度
5年超の長期の場合、20%程度
かかります。
法人保有の場合、法人税等が、法人の資本金の規模等に応じて、20%~35%程度かかります。

将来の売却時の手残り計算は次の通りで、「収入合計」から「残債」を控除してもプラスかどうかを検討します。

収入合計(保有期間中のキャッシュフロー+売却時の収入)
△残債
将来の手残りキャッシュフロー>0

さらに、自己資金を入れている場合は、さらに自己資金控除後の手残りキャッシュフローがプラスであるかも検討します。

将来の手残りキャッシュフロー
△自己資金
自己資金控除後、手残りキャッシュフロー>0

まとめ

不動産投資で失敗しない3
不動産投資で最も大切なポイントは、保有期間中の手残りキャッシュフローがちゃんとあって、売却時にも残債金額以上で売れて、キャピタルゲインがあることです。

なので、購入前に十分、保有期間中と出口のキャッシュフローのシミュレーションをして不動産投資することが大切です!

川上物件
不動産投資で川上物件を紹介してもらう方法不動産投資で川上物件を紹介してもらう方法を解説しています。川上物件だったら不動産投資情報が出回る前なので、安く買える場合があります。今回はどうしたら川上物件を紹介してもらいやすくなるのかを解説しています。...
未公開物件
未公開物件(非公開物件/ネットに掲載されない物件)の売却、購入方法未公開物件、非公開物件、ネットに掲載されない物件の売却、購入方法について解説。未公開にするメリット、デメリットについても解説しています。...

今回も記事を読んでいただきまして、ありがとうございました。

↓こちらをポチっとしていただけると大変励みになります。

人気ブログランキング

ブログランキング・にほんブログ村へにほんブログ村

関連するおすすめ記事