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投資用不動産を購入する際の4つの大切なこと!初心者向け(サラリーマンの副業)

購入で大切なこと
たいちゃん
たいちゃん
不動産投資物件を購入する際の注意点について、今回は解説します。

投資用不動産を購入する際にどんなことに注意したらいいのか迷いますよね。

その悩みを解決するのが今回の記事です。
今回の記事を読んでいただくと不動産投資で損をしませんよ。

不動産会社や銀行などが進めてくる投資用不動産が、本当に投資に適しているのか自分で判断できるようになります。

投資用不動産を購入する際の大切なこと1つ目
(保有期間中のCF)

投資用不動産を購入する際1
不動産投資で最も大切なことは、収支計算をして手残りのキャッシュフロー(現金)がちゃんとでる物件を買うことです。

次の購入の仕方はおすすめしません。
税金(所得税・住民税)の還付目的で、投資用不動産を購入する場合

将来の資産形成目的で、毎月数万円手出しをして、将来は無借金の資産が手にはいると考えて購入する場合

なぜなら、いずれも手残りのキャッシュフローがでていないので、不動産収入以外の給料がなくなった場合に、貯金を切り崩して自分で返済しなければならない可能性があるからです。

しかも、空室になった場合にはさらに、毎月の手出しの現金が増えてしまいます。

手残りのキャッシュフローのでる物件とはどんな物件でしょうか?

手残りのキャッシュフローの計算は次のように計算します。

不動産運営収入(家賃)
△不動産運営経費
(水道光熱費、維持管理費、修繕費、PM費用、固定資産税・都市計画税、火災保険料)
=不動産運営純収益

△借入金利
=税引前純収益

△税金(所得税・住民税)
=税引後純収益

+減価償却費
△借入金元金
手残りキャッシュフロー

最近の不動産市況で、手残りキャッシュフローが2%前後あれば、かなり優秀といえます。

税引前純収益がマイナスの場合、サラリーマンなど給料などの収入のある人は所得税、住民税の還付を受けれるため、一見得したように思えてしまいます。

しかし、現実的には、さらに借入金元金の返済をしないといけません。

マイナスの税引前純収益に、減価償却費を加算して、借入金元金を控除した手残りのキャッシュフローがプラスでないと、借入金元金は、サラリーマンの給料から払っていかなければなりません。

そのため、マイナスの税引前純収益に、減価償却費を加算して、借入金元金を控除した手残りのキャッシュフローに、還付される税金(所得税・住民税)を加算して、手残りキャッシュフローがプラスなら、なんとかその不動産投資はする価値がありそうです。

しかし、これには問題があります!

手残りキャッシュフローがマイナスになる場合は、税引前純収益がマイナスなので、税金(所得税・住民税)が還付されるからといっても、最終的には税金の還付金以上の現金がでていっているので、損をしているんです。

投資用不動産を購入する際の大切なこと2つ目
(出口での売却価格)

投資用不動産を購入する際2
購入する時点で、数年後にいくらだったら売れるのかを考えて購入することが必要です。

数年後にいくらで売却するかを想定して、次の式に入れてプラスになるか、マイナスになるか考えて購入するかどうか判断します。

将来の売却時の手残り計算
収入合計(保有期間中のキャッシュフロー+将来の売却時の収入)
△残債
将来の手残りキャッシュフロー
△自己資金
自己資金控除後、手残りキャッシュフロー

収入合計の計算
保有期間中のキャッシュフロー合計
+将来の売却価格
△売却諸費用
△税金(譲渡所得税等)
=収入合計

※税金計算
出口売却価格
△想定償却後簿価
△売却諸費用
=譲渡益
譲渡益×税率
=税金(譲渡所得税等)

例えば、5,000万円の築後5年の木造アパートを購入し、5年間保有し、6年目(築11年)で売却したとします。
想定内容
年間満室賃料500万円
表面利回り10%
土地 2,500万円
建物 2,500万円
購入時の初期費用 400万円
頭金   500万円
(自己資金:初期費用+頭金=900万円)
借入金額 4,500万円
金利 2%
返済期間 30年
年間元金返済額 約110万円
6年目(築11年目)で、表面利回り10%の5,000万円で売却を想定
保有期間中のキャッシュフロー合計  625万円
+出口売却価格 5,000万円
△売却諸費用 156万円
△税金(譲渡所得税等) 108万円
=収入合計 5,361万円

※保有期間中のキャッシュフロー合計
保有期間中の年間手残りキャッシュフローは、不動産価格の2.5%を想定
5,000万円×2.5%=125万円/年
5年間のキャッシュフロー合計  125万円/年×5年間=625万円

※売却諸費用
仲介手数料 5,000万円×3%+6万円=156万円

※税金計算
出口売却価格      5,000万円
△想定償却後簿価 4,305万円
△売却諸費用        156万円
=譲渡益 539万円
譲渡益×税率 539万円 × 個人の長期譲渡所得税等 20%
=税金(譲渡所得税等)108万円

※保有期間6年目(築11年目)の償却後簿価
年間減価償却費の計算
築5年
法定耐用年数22年
償却年数=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2≒18年
減価償却費 2500万円÷18年=約139万円/年
5年間の減価償却費合計 139万円×5年=695万円
5,000万円-695万円=4,305万円

将来の売却時の手残り計算
収入合計 5,361万円
△残債    3,950万円
将来の手残りキャッシュフロー  1,411万円
△自己資金             900万円
自己資金控除後、手残り収入         511万円

※残債計算
年間元金返済額      約110万円
5年間の借入元金返済額   110万円×5年=550万円
6年目の残債金額    4,500万円-550万円=3,950万円


投資用不動産を購入する際の大切なこと3つ目
(賃貸運営)

投資用不動産を購入する際3
不動産投資物件を購入する前に、今後、賃貸運営を行っていけるのかどうかを検討します。

空室率

購入する前にまず空室率を確認します。

①対象物件について
・レントロールより、現在の空室率をチェック
・過去の空室履歴を、仲介会社、管理会社にヒアリング

②周辺類似物件について
・現地調査の際に、対象物件周辺の類似建物について、空室率や空き状況を確認します。
・周辺の類似建物が飽和していないかをチェックします。

ネットで家賃相場をチェック

対象物件のレントロールより専有面積、間取りを確認して、類似建物の家賃相場と比較します。

現在の家賃が、周辺類似建物より高ければ、今後家賃が下落していく可能性が高いです。

反対に安い場合は、今後も現状維持で募集できる可能性が高いです。

購入の数年前に外壁塗装、内装工事等の大規模修繕を行っている場合は家賃を上げて募集できる可能性が高いです。

地域性

地域ごとに単身者に強い地域なのか、ファミリーに強い地域なのか地域性があります。

一般的に単身者は、通勤・通学に便利な駅に近いエリアを好みます。
ファミリーは必ずしも駅に近くなくても、スーパー、学校区、住環境を重視して選びます。

駅・バス停から遠い単身者用のアパートは、空室が多い物件を見かけるかと思います、
このようなアパートは学生や若い社会人向けよりも、単身サラリーマンや高齢者向けなどに、入居者のターゲットを絞った募集が必要になります。

家賃滞納履歴

今後の家賃滞納リスクについて、購入前に以下の点を確認します。

①過去の家賃滞納履歴
②保証人の有無
③家賃保証会社の有無

過去の入居者の家賃滞納履歴を確認して家賃滞納の発生の可能性を確認します。

保証人と家賃保証会社については、保証人がついていても家賃滞納した場合に、保証人からすぐに家賃が支払われることはありませんので、家賃保証会社つきの場合の方が安心です。

家賃保証会社がついている場合は、入居者に家賃滞納があった場合、契約内容によって保証会社がまず大家に家賃を支払い、滞納分は保証会社が入居者に催促をする仕組みになっています。

投資用不動産を購入する際の大切なこと4つ目
(発生する費用)

投資用不動産を購入する際4

毎月発生する費用

一般的なアパートにかかる費用としては、

共用部の水道光熱費
共用部の清掃費用などの維持管理費
入退去に伴う修繕費
PM費用
入居者募集費用(広告宣伝費、事務手数料)
固定資産税、都市計画税
火災保険料

その他一棟マンションの場合には、
貯水槽がある場合は、貯水槽の定期清掃費用

エレベーターがある場合、エレベーター点検費用などがかかります。

購入時に必要なリフォーム費用

購入時に発生する費用として、水回り関係、クロスの張替え費用等があります。

水回り関係
台所取替え費用    10~30万円程度
トイレ取替え費用   20~30万円程度
風呂取替え費用    50~100万円
クロスの張替え 床面積×1.3×700円/㎡前後

臨時発生費用

臨時発生する費用として大きなものとして、シロアリ駆除、雨漏り修繕工事費用等があります。

購入前に不動産会社にシロアリの履歴、雨漏りの履歴を確認することが必要です。

シロアリを発見するには、床下、押入れ裏、通気口に蟻道があるかどうか、床下を覗いてみてシロアリの有無を確認する方法もありますが、素人には難しいので、不動産会社にヒアリングした方が早いです。

シロアリ調査、除去費用としては被害の状況にもよりますが、50~80万円。
雨漏りの修繕費用は、被害状況によってだいぶ差がありますので、購入前に不動産会社や大工さんに目安を聞いた方がいいです。

大規模修繕費用

数十年ごとに、外壁塗装、屋上防水工事、貯水槽交換費用、エレベーター取り換え費用等が発生します。
なので、購入時にこれらの費用は多額になりますので、購入後すぐに発生する可能性があるかどうか確認した方がいいです。

参考までに、
外壁塗装(15~20年に1度)
平家建 150万円
2階建 250万円
3階建 400万円

屋上防水工事(20年程度に1度)
屋上の広さによります。
部分補修でよい場合は数十万円程度ですが、全体の屋上防水工事をするとなると数百万円~数千万円かかる場合もあります。

貯水槽交換費用(30年程度に一度)
200万円程度

エレベーター交換費用(30~40年程度に一度)
1機1,000万円程度

まとめ

投資用不動産を購入する際5
不動産投資物件を購入する際には、毎年のキャッシュフローがちゃんとでて、売却時にも黒字で売却できる物件を購入するように検討してから購入することが必要です。
また、賃貸運営がちゃんとできるのか、将来発生する費用もちゃんと考えて購入することが必要ですね。

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