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アパート投資とは?初心者向け(サラリーマンの副業)

アパート投資
たいちゃん
たいちゃん
アパート投資について解説します。

木造アパートって、街中にたくさんありますよね。
アパートを投資用に購入しようと思っても、中古アパートから新築アパートまであってどれを購入したらいいのか迷いますよね。

その悩みを解決するのが今回の記事です。

今回の記事を読んでいただくと、アパートを購入する際のポイントがわかります。

アパートっていくらぐらいするの?

アパート投資1
木造アパートは、中古で安いのは地方で1,000万円程度からあります。

新築で6,000~8,000万円

一番よく売れている価格帯は、2,000万円~6,000万円程度です。

アパート投資の融資

アパート投資2

融資期間

木造アパートについて、

地銀等の融資期間は、
新築30年
中古30年 ― 経過年数

ノンバンクの融資期間は、
新築35年
中古35年 ― 経過年数

新築木造アパートなら、アパートメーカーと提携している金融機関で30~35年程度融資がでる場合があります。

中古木造アパートは、RC造、S造に比べて、耐用年数が短いため、融資がつきづらいです。
耐用年数を超えている場合には、融資がつかない場合もあります。

なので、この場合は金利が多少高くなるしんくみ、ノンバンク、日本政策金融公庫を利用することになります。
耐用年数オーバーの場合、しんくみ、ノンバンク、日本政策金融公庫で10〜20年
その分、利回りは高いものを購入する必要があります。

また、金融機関の担保評価の面では、木造アパートは、耐用年数が短いので、耐用年数が残り少ない物件や耐用年数オーバーの物件は、建物価値がほとんどなく、更地価格しか評価されず、担保価値をほとんど見てくれない場合が多いです。

さらに、戸数が少ないアパートの場合は、1室空いた場合の空室リスクが高くなりますので、戸数の少ないアパートについて融資審査が厳しくなる金融機関もあります。

金利

地銀等 1~1.5%程度
公庫 1.5%前後
信金、しんくみ 2〜2.5%前後
ノンバンク 4%前後

融資金額目安

地銀等 本体価格の7~9割
公庫、フルローン可
信金、しんくみ、フルローン〜本体価格8割程度
ノンバンク、本体価格の8割~共同担保物件があればフルローン可


アパートの賃貸経営

アパート投資3

ランニングコスト(費用・経費)

木造アパート(W造)は、鉄骨鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨造(S造)に比べて、ランニングコスト(費用・経費)はかかりません。

具体的にかかる費用は次の通りです。

固定資産税、都市計画税
火災保険料
清掃代などの維持管理費
共用部分の水道光熱費
入退去の際の原状回復のための修繕費用
賃貸募集時の広告宣伝費
管理会社に支払うPM費用

木造アパートは通常、2階建、3階建なので、エレベーターがありませんので、エレベーターの定期点検も必要ありません

貯水槽も一般的にありませんので、貯水槽の定期清掃費用もかかりません。

将来発生する大規模修繕費用(外壁塗装、屋上防水工事など)もRC造、S造ほどかかりません。

外壁塗装費用の目安は、
2階建 200万円程度
3階建 400万円程度かかります。
ですので、購入時に外壁を触って白くつかないかとチョーキングの有無を確認して、すぐに外壁塗装が必要かどうか確認することが大切です。

賃貸募集

W造はRC造・S造に比べて、人気は劣ります。
防犯面、防音面、眺望などの居住の快適性が劣るため賃料は、RC造、S造に比べて安くなります。

しかし、募集時にサービス商品をつけたり、設備更新の際に人気の最新設備を導入することにより、賃料下落、入居率の低下は抑えられます。

木造アパートは、1階部分は人気がありませんので、募集の際に工夫が必要になります。
最近の木造アパートは、1階に高低差があり、歩行者から見づらかったり、ベランダから侵入されづらい造りになっています。

単身用かファミリー用かによっても運営費用が変わってきます。

単身用
メリット
単身用はファミリー用に比べて、借りたい人が学生、社会人、高齢者、外国人と多く、借りるかどうかの判断も1人でしますので、入居付けはしやすいです。

デメリット
単身用は、入退去が多いので、原状回復の修繕費、賃借人付けの広告宣伝費が頻繁に必要になります。

ファミリー用
メリット
ファミリー用は入退去は少ないので、原状回復の修繕費、広告宣伝費は頻繁には発生しません。

デメリット
ファミリー用は、転勤、結婚等の機会にアパートを探す方が中心で、借りるかどうかの判断も夫婦、家族でしますので、入居付けはしやすいとは言えません。

保有期間中のキャッシュフロー計算

保有期間中のキャッシュフローがプラスになる物件を購入しないといけません

収入(家賃など) ― 費用(管理費など) = 不動産運営純収益

不動産運営純収益がプラスになる物件を購入しないといけません。

詳細は以下のサイトを確認してくださいね。

・不動産投資で失敗しない2つの大切なポイント!初心者向け(サラリーマンの副業)

アパート投資の出口戦略

アパート投資4
売却金額は、中古木造アパートの場合、2,000〜5,000万円程度ですので、需要は多いです。

人がものを購入する際に、3,000万円、5,000万円、1億円の壁があると言われています。
自宅を購入する程度の金額であれば、売却するのは比較的容易です。

売却するタイミングは、

⑴減価償却費がなくなるタイミング

⑵デッドクロスの発生時

⑶大規模修繕費が発生するタイミング

⑷住めないぐらいボロボロになった時

⑴減価償却費がなくなるタイミング
減価償却費がなくなると、手残りキャッシュフローがマイナスになる場合がありますので、その際は売却の考え時です。

⑵デッドクロスの発生時
デッドクロスとは、減価償却費より借入金の元本支払いが上回る状態をいいます。

元利均等返済で金融機関から借入れをすると、年々金利の支払いは少なくなり、反対に元本の支払いが多くなります。

確定申告の際に、金利は、費用に計上できますが、元本は費用に計上できませんので、減価償却費より借入金の元本支払いが上回り、手残りキャッシュフローがマイナスになる場合があります。
その際も、売却の考え時です

⑶外壁塗装、屋上防水など大規模修繕費用が発生するタイミング
大規模修繕費用は数百万円かかりますので、売却を考える時期ともいえます。

購入者は今後の大規模修繕費用を考慮して購入しますので、購入後すぐに発生する大規模修繕費用の出費を嫌いがちです。

ですので、安く大規模修繕して高く売れるなら、修繕してから売却した方がいい場合もありますので、売却される前に管理会社、工務店等に相談されるのがいいです。

⑷建物の老朽化により、建物を賃貸に出せないほどボロボロに朽ちている状態

築古でどうしようもない場合は、取り壊しも検討することになります。

取り壊し費用は、木造アパートですと概ね坪3万円程度で、規模の小さいものですと100万円程度ですみます。

更地にして売却することも考えられます。

更地にしてしまうと、土地の固定資産税が上がってしまいますので、テクニックとしては、売買契約成立までは現状で保有し、

引渡し(決済)までに解体して売却されたらいいです。

まとめ

アパート投資5
木造アパートは、RC造、S造に比べて金額が小さいので、不動産投資を始めやすいです。

また、アパートは大規模修繕費、解体費もRC造、S造に比べて安いので安心です。

ですので、立地、賃貸需要を吟味して、保有期間中のキャッシュフローがプラスで、出口も残債金額以上で売却できるものは、購入してよい物件です。

今回も記事を読んでいただきまして、ありがとうございました。

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